Is de makelaar / beheerder aansprakelijk voor onrechtmatige verhuur?

Een huurder ging over tot onderverhuur en sloot daarvoor onderverhuurovereenkomsten. Dit werd door de Gemeente Utrecht gezien als kamersgewijze verhuur en in strijd geacht met de huisvestingsverordering van de Gemeente. Niet aan de huurder maar aan de makelaar / woningbeheerder van het betreffende pand werd door de Gemeente een bestuurlijke boete en last onder dwangsom opgelegd. Dat was onterecht, zo oordeelde de Rechtbank Utrecht op 20 april 2018. In deze zaak stond Clairfort de makelaar / woningbeheerder bij.

Boete en last onder dwangsom vanwege onderverhuur

De boete en de last werden opgelegd omdat de woning (volgens de gemeente Utrecht) werd verhuurd in strijd met de huisvestingsverordening. In de hoofdhuurovereenkomst werd het hele pand aan één huurder verhuurd. Deze overeenkomst, door de makelaar opgesteld, kwam door zijn bemiddeling tot stand en stond op naam van de eigenaar. Probleem was niet die hoofdverhuurovereenkomst, maar de door de huurder zelf opgestelde en gesloten onderhuurovereenkomsten. Daarmee waren er meer dan twee bewoners die niet één huishouden vormden en werd het kamersgewijze verhuur waarvoor geen vergunning was afgegeven.

Hoewel de beheerder / makelaar geen contractspartij was en ook de onderhuurovereenkomsten niet opstelde of daarbij bemiddelde, werd er toch aan de beheerder / makelaar een boete en een last opgelegd, en niet aan de eigenaar of aan de huurder.

Strafrechtelijke sanctie voor beheerder?

Een bestuurlijke boete is een punitieve (strafrechtelijke) sanctie. Daarop zijn strafrechtelijke beginselen van toepassing. Namens de verhuur-bemiddelaar werd met een beroep op die strafrechtelijke beginselen betoogd dat in de gegeven omstandigheden een strafrechtelijke sanctie voor de beheerder niet aan de orde kon zijn. Dit met name omdat geen strafbaar gesteld feit werd begaan door de verhuurbemiddelaar. De  (onderhuur-)contracten stonden immers niet op zijn naam, de onderhuurcontracten werden niet door hem opgesteld en kwamen ook niet door zijn bemiddeling tot stand.

De rechtbank vernietigde de boete en de last onder dwangsom, en de zaak werd dus gewonnen. Maar op het principiële punt, namelijk of de beheerder in geval van strijd met de Huisvestingswet een strafrechtelijk verwijt te maken viel, werd helaas in deze zaak geen uitspraak gedaan.

Geen kamerverhuur maar hospita-situatie

De zaak werd uiteindelijk gewonnen op een ander aangevoerd verweer. Dat zag op de (wijze van beoordeling van de) feitelijke situatie. De Rechtbank oordeelde namelijk dat sprake was van een zogenaamde ‘hospita-situatie’, zodat (formeel) geen sprake was van kamersgewijze verhuur. Er was op basis om die reden geen (omzet-)vergunning nodig en er was dus ook geen overtreding van de Huisvestingsverordening.