Onvoorziene omstandigheden bij projectontwikkeling: overeenkomst openbreken?

Conjuncturele schommelingen hebben grote invloed op de markten van project- en gebiedsontwikkeling. Perioden van economische achteruitgang, een gewijzigde woningmarkt of een bevolkingskrimp zorgen ervoor dat de markt onder druk komt te staan. Men ziet dan dat partijen met regelmaat een beroep doen op “onvoorziene omstandigheden” om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of om onder een overeenkomst uit te komen. Aan de hand van een uitspraak van de Hoge Raad wordt besproken of een beroep op onvoorziene omstandigheden kan worden gedaan om een overeenkomst open te breken.

Onvoorziene omstandigheden

In een onlangs gewezen arrest vordert een Projectontwikkelaar schadevergoeding van een gemeente omdat een overeengekomen woningbouwproject door de gemeente is afgeblazen vanwege bevolkingskrimp. De gemeente deed hier een beroep op onvoorziene omstandigheden. Deze uitspraak onderstreept – overigens geheel in lijn met de bestaande jurisprudentie – dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW alleen sprake kan zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van het tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Artikel 6:258 lid 1 BW bepaalt:

De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend”.

De onvoorziene omstandigheden moeten voorts van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaraan zal niet spoedig voldaan zijn: redelijkheid en billijkheid laten afwijking slechts bij hoge uitzondering toe, de rechter moet terughoudendheid betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Wat speelde er?

De vraag die in dit arrest centraal staat is of een gemeente met een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege bevolkingskrimp, onder de nakoming van een met twee projectontwikkelaars gesloten samenwerkingsovereenkomst uit kan komen. In de samenwerkingsovereenkomst was bepaald dat partijen, de gemeente en twee projectontwikkelaars, voor gezamenlijke rekening en risico de grondexploitatie voeren voor een woningbouwproject van 27 nieuwbouwwoningen en dat de twee projectontwikkelaars de opstalontwikkeling van dit woningbouwproject voeren.

In eerste aanleg heeft de rechtbank de gemeente gelijk gegeven door te oordelen dat de bevolkingskrimp, en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen, door de gemeente een onvoorziene omstandigheid oplevert die niet in de samenwerkingsovereenkomst is verdisconteerd. De twee projectontwikkelaars zijn in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof.

Het gerechtshof heeft in hoger beroep geoordeeld dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden vanwege bevolkingskrimp, omdat de bevolkingskrimp reeds bekend was bij de gemeente op het moment van het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst. Na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst bleek de bevolkingskrimp erger dan aanvankelijk gedacht en de gemeente heeft haar beleid gewijzigd in die zin dat het woningbouwproject door de gemeente werd geschrapt. Ook de omstandigheid dat na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst zich een beleidswijziging heeft voorgegaan, die niet verdisconteerd was in de samenwerkingsovereenkomst leidt volgens het gerechtshof er niet toe dat onder de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst door de gemeente kon worden uitgekomen.

Volgens het gerechtshof is het uitgangspunt dat de samenwerkingsovereenkomst ongewijzigd dient te worden nagekomen en dat voor een afwijking van dit uitgangspunt nodig is dat er in het licht van de onvoorziene omstandigheden voldoende rechtvaardiging bestaat de verplichtingen uit de overeenkomst niet na te komen. Bij de vraag of er voldoende rechtvaardiging bestaat om van de samenwerkingsovereenkomst te kunnen afwijken dient volgens het gerechtshof onder meer gelet te worden op 1) de aard van de overeenkomst, 2) de aard van de overheidstaak op de uitoefening waarvan het overheidslichaam zich beroept, en 3) wanneer het gaat om een beleidswijziging, de aard en het gewicht van de maatschappelijke belangen die met de beleidswijziging zijn gediend. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat voldoende rechtvaardiging ontbreekt.

Zorgvuldigheidsbeginsel

Bovendien heeft het gerechtshof geoordeeld dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van een van de projectontwikkelaars. Op grond van algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel had de gemeente met de belangen van een van de projectontwikkelaars rekening moeten houden bij de beleidswijziging die het gevolg was van de bevolkingskrimp. Volgens het gerechtshof kon de gemeente zich niet beroepen op de onvoorziene omstandighedenregeling en diende de gemeente de hoofdafspraak uit de samenwerkingsovereenkomst ongewijzigd na te komen, omdat de gemeente dit niet heeft gedaan is de gemeente tekortgeschoten in de nakoming.

De Hoge Raad heeft de uitspraak van het gerechtshof gevolgd. Volgens de Hoge Raad heeft mede gelet op de terughoudendheid die is geboden bij de toepassing van de onvoorziene omstandighedenregeling op grond van artikel 6:258 BW, het gerechtshof geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat het beroep van de gemeente op de onvoorziene omstandighedenregeling niet op gaat.

Lessen voor de praktijk

Uit dit arrest volgt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden om een overeenkomst open te breken niet snel opgaat. Het uitgangspunt ten aanzien van onvoorziene omstandigheden is terughoudendheid. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW moet er naast onvoorziene omstandigheden voldoende rechtvaardiging bestaan om de overeenkomst te kunnen openbreken.
Geschillen als deze kunnen echter worden voorkomen door het opnemen van zorgvuldig geformuleerde ontbindingsbepalingen in overeenkomsten.

Meer weten?

Meer weten over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact op met René Mussaeus of Roxanne Hofman.