Woningverhuur kan tot zware verliezen leiden en dat is niet onredelijk, aldus de Hoge Raad.

Het stelsel van de Nederlandse huurwetgeving kan ertoe leiden dat panden met verlies verhuurd worden, maar dat daar niets tegen gedaan kan worden. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van huur(prijs)bescherming. Is dit in strijd met het eigendomsrecht zoals vastgelegd in artikel 1 van het eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM)? De Hoge Raad vindt van niet.

Verhuur met verlies

Nederland kent een zeer uitgebreid pallet aan wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen. Te denken valt bijvoorbeeld aan huurprijsbeheersing, huurbescherming, de Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurdersheffing en lokale heffingen en belastingen. Voor pandenbezitters wordt het niet makkelijk gemaakt om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de nijpende tekorten op de huurmarkt.

Nu exploitatiekosten, zeker bij historische panden, steeds verder stijgen, komt het ook regelmatig voor dat deze kosten niet meer gedekt kunnen worden door de huurinkomsten. Pandenbezitters leiden dan structureel verlies. “Gewoon de huur verhogen”, zou men kunnen denken. Zeker als de gevraagde huur ook nog duidelijk onder de geldende markthuur ligt. Maar vaak kan dat niet vanwege het systeem van wettelijke huurprijsbeheersing. Ook huuropzegging is vaak geen mogelijkheid vanwege de wettelijke huurbescherming. Zo worden pandenbezitters dus door het wettelijk systeem gedwongen om structureel verlies te leiden, terwijl dat met een marktconforme exploitatie niet noodzakelijk zou zijn. Immers met de gewone markthuur zou een kostendekkende exploitatie met ook een eventuele winst mogelijk zijn.

Rechtszaak door pandenbezitters

Enkele pandenbezitters zagen in de huurwetgeving (bijv. het verbod om gewone markthuur te vragen) dan ook een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht. Dit eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het 1e Protocol bij het EVRM. Kort samengevat houdt dat artikel het recht in om met je eigendom te mogen doen wat jij zelf wilt. En dus ook verhuur tegen een prijs die je zelf redelijk acht, aldus de eigenaren. Maar de Hoge Raad heeft een aantal pandenbezitters, die zich daarop hadden beroepen eerder dit jaar (opnieuw) in de kou laten staan.

In deze zaak ging het om panden in Amsterdam, die in de jaren zeventig in verhuurde staat zijn aangekocht of na aankoop sinds 1984 zijn verhuurd. De eigenaren hebben nog geprobeerd om via de rechter de huurovereenkomsten te beëindigen en de panden te ontruimen, maar alles tevergeefs. En de huren mogen niet worden aangepast tot een gewoon marktconform peil.

Uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft nu een uitspraak gedaan over de vraag of er wel sprake is van een eerlijke balans. De balans tussen enerzijds de belangen van de eigenaren (voorkomen van structureel verlies, eventueel recht op een bescheiden exploitatiewinst) en anderzijds het algemeen belang, dat gediend wordt met de huurwetgeving (behoud van betaalbare woonruimte). De Hoge Raad concludeerde dat deze eerlijke balans niet uit het oog is verloren, nu de verhuurders uit vrije wil en dus zonder dwang van overheidswege tot verhuur zijn overgegaan dan wel het eigendom aan de panden in verhuurde staat hebben aanvaard.

Hierbij wordt ervan uitgegaan, dat de eigenaren bij aankoop of verhuur wisten van de geldende huurwetgeving en van de daaraan verbonden beperkingen. Het is nog maar de vraag of dit daadwerkelijk altijd het geval is, zeker bij vastgoedeigenaren, die eerste stappen op de huurmarkt zetten, of in geval van particulieren die wellicht min of meer per toeval (bijv. een geërfd pand) verhuurders worden. Zoals zo vaak: Gedegen voorbereiding en goede advisering is goud waard!

Vragen over huurrecht?

Heeft u vragen over huurrecht? Neemt u dan contact op met onze specialisten Bouw & Vastgoed.