Veel verbouwings- en aanbouwprojecten tussen een aannemer en een particuliere opdrachtgever* komen tot stand via offertes en e- mails. Vaak wordt de overeenkomst niet op kantoor gesloten, maar bijvoorbeeld bij de opdrachtgever thuis of op afstand. Bij dit soort overeenkomsten is de aannemer wettelijk verplicht om de particuliere opdrachtgever vóór het sluiten van de overeenkomst bepaalde informatie te geven. In de praktijk blijkt dat veel aannemers deze verplichtingen niet goed kennen of niet volledig naleven. Dat kan grote financiële gevolgen hebben. In sommige gevallen kan een rechter zelfs besluiten dat de aannemer tot 50% van de aanneemsom niet betaald krijgt. Daarom is het belangrijk om te weten wat deze informatieplicht inhoudt en welke risico’s eraan verbonden zijn.
*een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. Voor de eenvoud van deze blog wordt hierna de term ‘consument’ gebruikt.
Wat houdt de precontractuele informatieplicht in?
Als een aannemer een overeenkomst met een consument sluit, is de aannemer verplicht om vooraf bepaalde informatie te geven. Deze regels zijn opgenomen in artikel 6:230m en artikel 6:230I BW. Voor het sluiten van een overeenkomst op kantoor van de aannemer, geldt artikel 6:230I BW. Voor het sluiten van een overeenkomst op afstand (bijvoorbeeld per e-mail, via de website of via de telefoon) geldt de informatieplicht uit artikel 6:230m BW.
Het doel van deze regels is dat de consument voldoende informatie heeft om een goede beslissing te kunnen nemen voordat hij de overeenkomst aangaat. De aannemer moet daarom vóór het sluiten van de overeenkomst onder andere duidelijk informeren over:
- de belangrijkste werkzaamheden die de aannemer gaat uitvoeren;
- de totale prijs inclusief btw, of – als die nog niet exact bekend is – hoe de prijs wordt berekend;
- de bedrijfsgegevens en contactgegevens van de aannemer;
- de manier waarop het werk wordt uitgevoerd en de betalingsafspraken.
Bovenstaande voorwaarden gelden voor aan- en verbouwingen maar niet voor nieuwbouw. Deze uitzondering op de informatieplicht blijkt uit artikel 6:230h lid 2 onder g BW. Ook gelden deze regels niet voor overeenkomsten gesloten tussen professionele partijen (een partij die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Maar let op: in sommige gevallen kunnen zzp’ers en kleine ondernemingen, zoals een vof of een eenmanszaak, via reflexwerking toch een beroep doen op deze regels als ware zij consument.
Wat gebeurt er als de aannemer niet aan deze verplichting voldoet?
Ontstaat er een geschil en komt de zaak voor de rechter? Dan controleert de rechter uit zichzelf (ambtshalve) of de aannemer aan de informatieplicht heeft voldaan. De consument hoeft daar dus niet om te vragen. Als blijkt dat verplichte informatie ontbreekt, kan de rechter een sanctie opleggen. Hoe zwaar die sanctie is, hangt af van de aard en ernst van de overtreding. In de praktijk betekent dit vaak dat de aanneemsom wordt verlaagd. Bij ernstige schendingen kan de rechter zelfs besluiten dat de overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt vernietigd.Is het werk al uitgevoerd? Dan blijft het uitgevoerde werk meestal bestaan, maar het kan wel betekenen dat de aannemer een deel van de werkzaamheden niet betaald krijg of reeds betaald werk terug moet betalen.
Wat zeggen rechters hierover?
Rechtbank Noord-Holland, 4 juni 2025, (ECLI:NL:RBNHO:2025:6336) In deze zaak had een aannemer werkzaamheden uitgevoerd voor vrienden met wie hij samen een woning had gekocht. Vooraf had hij geen duidelijke informatie gegeven over zijn uurtarief, de winstopslag van 10% en bijkomende kosten. De rechter vond dat hiermee niet aan de informatieplicht was voldaan en verlaagde de aanneemsom met 10%.
Bij die beslissing speelde mee dat:
- partijen bevriend waren;
- geen sprake was van een standaard zakelijke relatie;
- de consument zelf advocaat was;
- de aannemer al eerder werkzaamheden voor dezelfde persoon had uitgevoerd.
Deze uitspraak laat zien dat rechters ook kijken naar de specifieke omstandigheden van een zaak en niet altijd automatisch een vast percentage toepassen.
Rechtbank Oost-Brabant, 6 maart 2025, (ECLI:NL:RBOBR:2025:1323) In deze zaak werd gewerkt op regiebasis. De aannemer had vooraf alleen aangegeven dat er per uur zou worden afgerekend. Een totale prijs of kosteninschatting ontbrak. Volgens de rechter was dat onvoldoende om aan de informatieplicht te voldoen. De consument had vooraf geen inzicht gekregen in de te verwachten kosten.
De rechter oordeelde daarom dat de informatieplicht was geschonden en verlaagde de aanneemsom met 35%.
Rechtbank Midden-Nederland, 12 maart 2025, (ECLI:NL:RBMNE:2025:985) In deze zaak kwam de rechter juist tot de conclusie dat de aannemer wél aan zijn informatieplicht had voldaan. Er was gewerkt met een open begroting waarin per ruimte stond aangegeven welke werkzaamheden en materialen waren inbegrepen en wat daarvoor werd gerekend. Volgens de rechter had de consument hierdoor kunnen begrijpen dat extra werkzaamheden en aanvullende materialen tot meerkosten konden leiden.
Omdat de consument voldoende was geïnformeerd, werd geen sanctie opgelegd.
Praktische problemen en mogelijke oplossingen
Voor aannemers is het niet altijd eenvoudig om vooraf alle kosten en werkzaamheden precies te bepalen. Bij veel projecten wordt pas tijdens de uitvoering duidelijk hoeveel werk nodig is. Dat neemt echter niet weg dat de informatieplicht blijft gelden. Van de aannemer wordt verwacht dat de consument zo goed mogelijk wordt geïnformeerd over de werkzaamheden, de kosten en de manier waarop de prijs wordt berekend.
Om het risico op een sanctie te verkleinen, kan de aannemer bijvoorbeeld:
- werken met deelopdrachten of verschillende projectfasen;
- tijdens het project regelmatig overleg voeren met de opdrachtgever en dit schriftelijk vastleggen via e-mail of whatsapp;
- per fase een schriftelijke kostenindicatie geven, inclusief arbeidsuren en materiaalkosten;
- onverwachte omstandigheden direct bespreken en daarbij zo concreet mogelijk aangeven wat eventuele meerkosten zullen zijn.
Met een zodanige werkwijze kan de aannemer aantonen dat de consument tijdig en voldoende is geïnformeerd. Dat kan belangrijk zijn als later een geschil ontstaat.
Conclusie
De wettelijke informatieplicht is een belangrijk onderdeel bij de overeenkomst tussen aannemer en consument. Ook wanneer vooraf nog niet precies duidelijk is hoeveel werk nodig zal zijn of wat de uiteindelijke kosten worden, blijft de aannemer verplicht om de consument zo volledig mogelijk te informeren.
Als de aannemer dat niet doet, kan dat grote gevolgen hebben. Rechters kunnen de aanneemsom aanzienlijk verlagen en in ernstige gevallen zelfs besluiten dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt vernietigd. De rechtspraak laat zien dat rechters hier ambtshalve op toetsen en daadwerkelijk sancties opleggen wanneer de aannemer in de informatieverstrekking tekortschiet. Tegelijkertijd blijkt dat een duidelijke, transparante en gestructureerde werkwijze veel problemen kan voorkomen.
Voor aannemers is de boodschap daarom duidelijk: zorg ervoor dat de opdrachtgever vooraf én- gedurende het hele traject goed en tijdig wordt geïnformeerd over de werkzaamheden, de kosten en eventuele wijzigingen.
Heeft u vragen over precontractuele informatieverplichtingen? Of wilt u advies over het opstellen van een overeenkomst of offerte? Neem dan gerust contact op met onze Bouw & Vastgoed advocaten.
Neem contact op