Bouw- en infraprojecten brengen onvermijdelijk juridische risico’s met zich mee – zeker in stedelijke gebieden waar schade aan naburige percelen en bebouwing kan ontstaan. Zelfs bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering kunnen bouwwerkzaamheden leiden tot bouwschade aan naburige percelen van derden. Dit roept de vraag op: wie is juridisch aansprakelijk voor bouwschade aan naburige eigendommen van derden? Het Afzinkkelder-arrest van de Hoge Raad biedt hierover belangrijke duidelijkheid (ECLI:NL:HR:2024:17).
De feiten: bouwschade bij naburig pand tijdens kelderbouw
In het Afzinkkelder-arrest voert een aannemer bouwwerkzaamheden uit voor een opdrachtgever. Tijdens het plaatsen van een afzinkkelder ontstaat schade aan een naastgelegen pand. Er is sprake van ernstige scheurvorming in het pand van de buren en een gesprongen etalageruit. De schade is voor de opdrachtgever en de aannemer onverwacht. Zij hebben zowel bij de voorbereiding als bij de uitvoering van de werkzaamheden zorgvuldig gehandeld. Zo is er een funderingsonderzoek uitgevoerd, is er een bouwveiligheidsplan en vindt er continue monitoring plaats. Ondanks deze uitgebreide maatregelen treedt er alsnog schade op aan het pand van de buren. Voor aannemers, projectontwikkelaars en opdrachtgevers is het essentieel te begrijpen waar de grens van hun aansprakelijkheid ligt, juist als er geen directe contractuele band bestaat met de benadeelde.
Aansprakelijkheid aannemer bij bouwschade op grond van onrechtmatige daad
Anders dan het Gerechtshof oordeelt de Hoge Raad dat de aannemer aansprakelijk kan zijn voor de schade aan het naastgelegen pand, ondanks het treffen van de voorzorgsmaatregelen. Dit gebeurde op basis van artikel 6:162 BW, dat de onrechtmatige daad regelt. De Hoge Raad stelt dat het uitvoeren van risicovolle bouwwerkzaamheden onrechtmatig kan zijn tegenover derden – zoals de eigenaar van een naburig pand – zelfs als er voorzorgsmaatregelen zijn genomen en het werk zorgvuldig is uitgevoerd. Er bestaat een algemene zorgvuldigheidsverplichting die meebrengt dat de aannemer voor schade ontstaan aan eigendommen van derden aansprakelijk kan zijn.
Aansprakelijkheid opdrachtgever bij bouwschade op grond van onrechtmatige daad
In het Afzinkkelder-arrest ligt de nadruk van de zorgvuldigheidsplicht op de aannemer. Hoewel de Hoge Raad zich hier niet expliciet over uitlaat, kan uit het arrest worden afgeleid dat de Hoge Raad niet uitsluit dat ook de opdrachtgever op grond van 6:162 BW kan worden aangesproken door degene die schade heeft geleden, ondanks een zorgvuldige voorbereiding door de opdrachtgever. Een visie is dat de opdrachtgever voordeel heeft van de bouwwerkzaamheden en het voor de hand ligt dat (ook) de opdrachtgever verantwoordelijk kan worden gehouden voor schade. De opdrachtgever heeft immers de werkzaamheden geïnitieerd, de aannemer voert slechts uit. De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar een ander Gerechtshof dat – met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad – zal moeten oordelen over de aansprakelijkheid van de aannemer en de opdrachtgever.
Vier factoren bij het bepalen van juridische aansprakelijkheid aannemer voor bouwschade
Bij het vaststellen van aansprakelijkheid houdt de Hoge Raad rekening met vier belangrijke factoren. Deze factoren benadrukken dat zorgvuldig handelen niet altijd volstaat om aansprakelijkheid te voorkomen.
- De grootte van het risico
Als er ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering nog steeds aanmerkelijke risico’s zijn op schade, kan dit een aanknopingspunt voor aansprakelijkheid zijn. - Belang van de werkzaamheden
Indien de werkzaamheden enkel in het belang van de opdrachtgever zijn uitgevoerd, zonder voordeel voor derden en in het bijzonder de benadeelde, kan dit een aanknopingspunt voor aansprakelijkheid zijn. - Risicosfeer van de schade
In een dichtbebouwde omgeving dient men bepaalde risico’s te aanvaarden. Als de schade te groot of te ongewoon is om als ‘normaal gevolg van bouwen’ te worden gezien, kan dit een aanknopingspunt voor aansprakelijkheid zijn. - Verzekerbaarheid van de schade
Indien het risico op schade verzekerbaar is maar er geen passende dekking is geregeld, kan dit een aanknopingspunt voor aansprakelijkheid zijn.
Risicoanalyse bij bouwprojecten ter voorkoming van aansprakelijkheid
Het arrest benadrukt dat ook zorgvuldig en professioneel opererende partijen zoals aannemers en ontwikkelaars niet altijd gevrijwaard zijn van aansprakelijkheid. Het uitvoeren van risicovolle bouwactiviteiten kan in sommige gevallen onrechtmatig zijn tegenover derden, ook zonder dat sprake is van verwijtbaar gedrag.
Zakelijke partijen dienen zich bewust te zijn van de risico’s die bouwwerkzaamheden met zich meebrengen, zelfs bij zorgvuldige voorbereiding en uitvoering. Het is van groot belang om voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden een zorgvuldige risicoanalyse te maken van mogelijke gevolgen voor de omgeving. Het verdient aanbeveling om deze afweging onderdeel te laten zijn van de besluitvorming om werkzaamheden al dan niet uit te voeren. Het gaat dus niet alleen om het treffen van voorzorgsmaatregelen, maar ook om een zorgvuldige inschatting van de risico’s voor de omgeving. Indien de geplande werkzaamheden risico’s met zich meebrengen, is het raadzaam om zich te verzekeren tegen mogelijke schadeclaims.
Aansprakelijkheid bij bouwschade: afspraken in contracten
Aannemers en opdrachtgevers doen er goed aan om in contracten duidelijke afspraken te maken over de juridische aansprakelijkheid bij bouwschade aan naburige percelen of derden. Denk aan duidelijke bepalingen over wie verantwoordelijk is voor schade aan derden, over de dekking van schade en regresmogelijkheden. Daarmee wordt niet alleen de aansprakelijkheidsvraag tussen partijen beheersbaar, maar ook het financiële risico in geval van schade.
Afzinkkelderarrest en de UAV en UAV-GC
Zowel in de UAV 2025 als de UAV-GC 2025 is een bepaling gewijd aan aanspraken van derden:
In § 6 lid 9 UAV 2025 is bepaald:
De aannemer vrijwaart de opdrachtgever tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover deze door de uitvoering van het werk is toegebracht en is toe te rekenen aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van de aannemer, zijn personeel, zijn onderaannemers of zijn leveranciers.
In § 4 lid 14 UAV-GC 2025 is bepaald:
Behoudens het bepaalde in § 28a, § 28b en § 29, vrijwaart de Opdrachtnemer de Opdrachtgever tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover deze door de Werkzaamheden is toegebracht en aan de Opdrachtnemer, diens gemachtigden of hulppersonen is toe te rekenen.
Voornoemde bepalingen beschermen de opdrachtgever tegen aanspraken van derden die schade hebben geleden door het werk of de werkzaamheden. De bepalingen houden echter in dat de opdrachtgever slechts wordt gevrijwaard door de aannemer tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade die is toe te rekenen aan de aannemer of zijn onderaannemers. Er dient kort gezegd sprake te zijn van verwijtbaar handelen van de aannemer of zijn onderaannemers. In het Afzinkkelder-arrest is zorgvuldig gehandeld door de aannemer en daarmee in beginsel niet-verwijtbaar. Indien de opdrachtgever aansprakelijk wordt gehouden, is het dan maar zeer de vraag of de opdrachtgever met een beroep op de UAV of UAV-GC wordt gevrijwaard door de aannemer. De UAV 2025 en de UAV-GC 2025 bieden in situaties zoals het Afzinkkelder-arrest geen sluitende regeling voor opdrachtgevers om gevrijwaard te worden door de aannemer tegen aanspraken van derden. Het verdient daarom aanbeveling in de aannemingsovereenkomst duidelijke afspraken te maken over deze aansprakelijkheid.
Concreet houdt dit in dat het voor opdrachtgevers raadzaam is om in de aannemingsovereenkomst aanvullend vast te leggen dat de aannemer hen ook vrijwaart voor aansprakelijkheid jegens derden voor schade die voortvloeit uit de uitvoering van het werk, ongeacht of sprake is van een fout van de aannemer. Voor aannemers geldt juist het omgekeerde: zij doen er goed aan contractueel te bedingen dat zij niet aansprakelijk zijn voor schade aan derden die ontstaat bij zorgvuldig en volgens de opdracht uitgevoerde werkzaamheden, zeker in risicovolle omgevingen zoals binnenstedelijk gebied.
Conclusie en vragen over aansprakelijkheid bij bouwschade?
Het Afzinkkelder-arrest bevestigt dat aannemers en opdrachtgevers ook bij zorgvuldig handelen aansprakelijk kunnen zijn voor bouwschade aan naburige percelen. Voor zowel aannemers als opdrachtgevers is het cruciaal om vooraf risico’s zorgvuldig te analyseren, passende verzekeringen af te sluiten en duidelijke contractuele afspraken te maken over aansprakelijkheid en vrijwaring.
Heeft u vragen over schade ten gevolge van bouwwerkzaamheden? Neem gerust contact met ons op. Onze Bouw & Vastgoed advocaten zijn gespecialiseerd in aansprakelijkheid bij bouwschade, juridische risico’s bij bouwprojecten en het bouwrecht in brede zin. Wij staan klaar om u te helpen en te adviseren.
Neem contact op