Op 6 november 2024 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan in een zaak die ging over om de voortijdige beëindiging van een huurovereenkomst voor een zogenoemde 290-bedrijfsruimte. De huurder had de gehuurde winkelruimte – ongeveer vier jaar voor het verstrijken van het einde van de looptijd van de huurovereenkomst – ontruimd en de sleutels ingeleverd. De kantonrechter moest beoordelen wat de gevolgen daarvan zijn.
De zaak
De huurder wilde met het vertrek en het inleveren van de sleutels een beëindiging van de huurovereenkomst bewerkstelligen. De verhuurder heeft meegewerkt aan een inspectie van het gehuurde en heeft de sleutels in ontvangst genomen. Na het vertrek heeft de verhuurder echter ook de huurder verzocht om het gehuurde weer te gaan gebruiken en de huurverplichtingen na te komen.
De verhuurder stelde dat de huurder de huurovereenkomst niet rechtsgeldig had beëindigd en vorderde betaling van achterstallige huur, schadevergoeding en boeterente. Daarnaast probeerde de verhuurder de bestuurders van de hurende ondernemer persoonlijk aansprakelijk te stellen.
Beslissing
De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de huurovereenkomst niet door de verhuurder eenzijdig kon worden opgezegd. Een dergelijke beëindiging kan volgens de kantonrechter alleen via gerechtelijke ontbinding plaatsvinden, tenzij beide partijen expliciet akkoord gaan met een tussentijdse beëindiging. Hoewel de sleutelinlevering en een inspectie van het pand plaatsvonden, concludeerde de kantonrechter dat dit niet als bewijs van wederzijds goedvinden kon worden gezien. De huurder had moeten begrijpen dat de verhuurder met zijn aanspraken op achterstallige huur (en het verzoek om het gehuurde weer in gebruik te nemen) duidelijk maakte niet akkoord te zijn met een huurbeëindiging zonder verdere verplichtingen. Er was volgens de kantonrechter dus geen sprake van een beëindiging met wederzijds goedvinden.
De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst alsnog vanwege tekortkomingen aan de zijde van de huurder, zoals het verlaten van het pand zonder opzegging en het niet voldoen aan de huurbetalings- en exploitatieplicht. De huurder werd door de kantonrechter veroordeeld tot het betalen van achterstallige huur en een gematigde boete.
De kantonrechter motiveerde de matiging van de boete door te verwijzen naar artikel 6:94 BW [1].
In het artikel is bepaald dat een boete kan worden gematigd als de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist.
In dit geval was de boete volgens de kantonrechter bedoeld als prikkel voor de huurder om tijdig aan zijn verplichtingen te voldoen. Toen de huurovereenkomst werd ontbonden, diende de boete niet langer dat doel. Daarnaast zou het voortzetten van de boeteverplichting tot een onredelijk hoog bedrag kunnen leiden, wat door de kantonrechter als onaanvaardbaar werd beschouwd. De kantonrechter beperkte de boete tot een bedrag dat proportioneel was aan de achterstallige huur.
Wat betreft de bestuurdersaansprakelijkheid oordeelde de kantonrechter dat deze niet van toepassing was. Om bestuurders persoonlijk aansprakelijk te stellen, moet worden aangetoond dat zij een ernstig verwijt treft, zoals het aangaan van verplichtingen waarvan zij wisten dat de vennootschap deze niet kon nakomen. De kantonrechter vond dat hier geen sprake van was, mede omdat de huur tot november 2023 was betaald en er geen bewijs was dat de bestuurders opzettelijk onzorgvuldig hadden gehandeld.
Lessen voor de praktijk
Deze uitspraak benadrukt dat het cruciaal is om heldere afspraken te maken over de beëindiging van huurovereenkomsten. Hoewel er geen vaste vormvereisten zijn voor beëindiging met wederzijds goedvinden, is het raadzaam dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen. Een huurbeëindiging kan bijvoorbeeld in brief of een huurbeëindigingsovereenkomst worden vastgelegd.
Daarnaast onderstreept de uitspraak de hoge drempel voor het aannemen van bestuurdersaansprakelijkheid en het belang van proportionele toepassing van boetebedingen.
Vragen?
Heeft u bijvoorbeeld vragen over huurbeëindigingen of boetebedingen, neem dan contact op met onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.
Ook adviseren wij graag bij het opstellen van huurbeëindigingsovereenkomsten.
[1] Artikel 6:94 lid 1 BW: Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.
Neem contact op