De verkoop van een onroerende zaak door een overheid is geen overheidsopdracht – de overheid verkoopt dan immers en koopt niet iets ‘in’ – en dus is de Aanbestedingswet dan niet van toepassing. Dit betekende in de praktijk dat overheden grond onderhands konden verkopen. Tot nu. De Hoge Raad heeft in de Didam-zaak geoordeeld dat overheden ook bij de verkoop van onroerende zaken gelijke kansen moeten bieden.
Beginsel van gelijke kansen
Op grond van de wet mag een overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals bij de verkoop van grond, niet handelen in strijd met, onder andere, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel is één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad oordeelt dat dat beginsel ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. Daarmee omvat het gelijkheidsbeginsel in feite ook het beginsel van gelijke kansen.
Verloop van de procedure
De gemeente wilde een perceel in het centrum van Didam verkopen aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming was ook geïnteresseerd maar liep de aankoop mis omdat de gemeente aan de projectontwikkelaar verkocht. Daarop stapte de vastgoedonderneming naar de rechter en betoogde dat de gemeente een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure had moeten organiseren. De vastgoedonderneming verloor de zaak zowel bij de rechtbank als in hoger beroep bij het gerechtshof. Maar nu heeft de lange adem zijn vruchten afgeworpen: de Hoge Raad geeft de vastgoedonderneming gelijk.
Hoe nu verder?
Onderhandse grondverkoop door een publieke partij is niet langer mogelijk. Het oordeel dat gelijke kansen moeten worden geboden, betekent ten eerste dat overheden criteria moeten stellen waaraan potentiële gegadigden getoetst en geselecteerd worden. Ten tweede moet de verkoop aan potentiële gegadigden kenbaar worden gemaakt. Concreet betekent dit dat bekend moet worden gemaakt dát en wát de overheid wil verkopen, maar ook wat de selectiecriteria zijn, wat het tijdspad is en hoe de procedure zal verlopen. De criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Ook zal gedurende de procedure het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moeten worden. Op die manier krijgen (potentiële) gegadigden de kans om op een eerlijke manier mee te dingen naar de onroerende zaak.
Eén serieuze gegadigde?
Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, geldt een wat andere regeling. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom er slechts één serieuze kandidaat is.
Vragen
Heeft u vragen over bovenstaande of andere vragen over het Vastgoed of Aanbestedingsrecht, neem dan gerust contact op met één van onze advocaten.
Neem contact op