Hugo de Jonge, minister voor volkshuisvesting, wil de vrije huursector deels reguleren. Om dit te bewerkstelligen heeft hij het wetsvoorstel Wet betaalbare huur (het “Wetsvoorstel”) bij de Tweede Kamer ingediend. Het Wetsvoorstel is in juni 2023 naar de afdeling advisering van de Raad van State toegezonden. Op 15 november 2023 heeft de Raad van State geadviseerd over het Wetsvoorstel. In deze blog gaan wij in op het Wetsvoorstel en het advies van de Raad van State.
Het wetsvoorstel Wet betaalbare huur
Het Wetsvoorstel heeft vier doelen: (I) het beschermen van huurders tegen hoge huren, (II) het realiseren van een voldoende omvangrijk middenhuursegment, (III) de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden, en (IV) het stimuleren van het verduurzamen van huurwoningen.
(I) Het beschermen van huurders tegen hoge huren
Volgens de Memorie van toelichting wordt dit doel bereikt:
– door de bestaande huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel voor het sociale segment uit te bereiden naar het middensegment, zodat het woningwaarderingsstelsel ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen, en
– waardoor de huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel voor alle huurders en verhuurders in het sociale- en middenhuursegment dwingend wordt.
De huurprijs voor het middensegment wordt dus gereguleerd evenals de sociale huursector. Als gevolg hiervan moeten verhuurders zich aan de maximale huurprijzen houden die het woningwaarderingsstelsel voorschrijft. Onder het middensegment wordt verstaan woningen met een kwaliteit tot en met 186 punten en een corresponderende aanvangshuur tot en met € 1.021,02 (prijspeil januari 2023). Tevens wordt de indexering voor het middensegment wettelijk gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Tot slot krijgen gemeenten onder het Wetsvoorstel instrumentarium om middenhuurwoningen aan middeninkomens toe te wijzen.
(II) Het realiseren van een voldoende omvangrijk middenhuursegment
Voor het goed functioneren van de woningmarkt als geheel is het noodzakelijk om te komen tot een volwaardige middenhuursector. Op dit moment is doorstroming vaak niet mogelijk door onvoldoende aanbod in het middenhuursegment. Door de regulering van de huurprijs wil de regering een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren, waardoor het aanbod van het middenhuursegment in verhouding staat tot de vraag.
(III) De investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden
Om de investeringen in betaalbare middenhuur te blijven stimuleren, bevat het Wetsvoorstel een nieuwbouwopslag. De nieuwbouwopslag geeft tien jaar lang het recht om de huurprijs met 10% te verhogen ten opzichte van de maximale huurprijs die geldt op basis van het woningwaarderingsstelsel.
(IV) Verduurzaming
Het woningwaarderingsstelsel zal daarnaast gemoderniseerd worden, waardoor onder meer energielabels zwaarder worden gewaardeerd. Met het zwaarder waarderen van energielabels hoopt de regering te zorgen voor een extra stimulans om woningen te verduurzamen naar betere energielabels.
Advies Raad van State: kritiek op het effect van het wetsvoorstel Wet betaalbare huur
De Raad van State geeft een duidelijk advies: “het is onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen”. Volgens de Raad van State is het een reëel risico dat het Wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen, met als gevolg dat het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toe zal nemen.
De Raad van State gaat in haar advies in op de oorzaken van schaarste. Volgens de Raad van State besteedt de regering in het Wetsvoorstel onvoldoende aandacht aan de oorzaak van de schaarste op de huurwoningmarkt en de wisselwerking tussen de sociale sector, de vrije huursector en de koopmarkt. De Raad van State adviseert de regering om hier dieper op in te gaan.
Voorts benadrukt de Raad van State dat de voorgestelde regulering van de vrije huursector het reële risico heeft dat eigenaren van huurwoningen en investeerders niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich terugtrekken. Dit heeft het nadelige effect dat het aanbod van huurwoningen afneemt. Volgens de Raad van State wordt niet overtuigend gemotiveerd dat het risico van een afnemend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om ook in voldoende huurwoningen te voorzien.
Reactie ministerie van Volkshuisvesting
In een nieuwsbericht dat is geplaatst op de website van het ministerie van Volkshuisvesting laat het ministerie weten dat het Wetsvoorstel wordt aangepast op de wens van de Raad van State om meer onderbouwing te leveren. Nadat het Wetsvoorstel is aangepast, kan het Wetsvoorstel naar de Tweede Kamer voor de parlementaire behandeling.
Inwerkingtreding
Tevens laat het ministerie van Volkshuisvesting op haar website weten dat door de vertraging in het wetgevingsproces, de wet met een halfjaar vertraging zou kunnen worden ingevoerd per juli 2024. Het is afwachten of dit streven wordt gehaald.
Resumé
Beleggers/verhuurders in het middensegment moeten in onze ogen rekening houden met de mogelijkheid dat het wetsvoorstel tot ingrijpende wijzigingen kan leiden.
Vragen over het wetsvoorstel Wet betaalbare huur?
Heeft u vragen over het Wetsvoorstel? Neemt u dan gerust contact op met onze specialisten van de afdeling Bouw en Vastgoed.
Neem contact op