Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding CPI +3% geen oneerlijk beding

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, in het algemeen geen oneerlijk beding is (ECLI:NL:HR:2024:1780).

Inleiding

Sinds 2023 bestaat discussie over een huurprijswijzigingsbeding in (ROZ-)huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte. Op basis van dat beding mogen verhuurders de huurprijs wijzigen met een inflatiecorrectie op basis van CPI plus een opslag. Diverse rechtbanken hebben geoordeeld dat dit gehele beding oneerlijk zou zijn, in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Wanneer het hele beding (indexering plus opslag) oneerlijk is, heeft dit vergaande gevolgen. De verhuurder had dan nooit mogen indexeren en mag ook nooit meer indexeren. De Hoge Raad oordeelt anders.

Het geschil

In deze procedure vordert ASR Dutch Residential Custodian ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van huurster tot betaling van de huurachterstand. In de huurovereenkomst was een huurprijswijzigingsbeding opgenomen met opslag:

“(..)De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs. (…)”

De kantonrechter meende dat deze gehele bepaling in strijd was met de Europese richtlijn 93/13. De kantonrechter heeft tevens besloten om vragen over de toelaatbaarheid van dit beding voor te leggen aan de Hoge Raad. De Procureur Generaal bij de Hoge Raad heeft op 19 juli 2024 zijn visie gegeven op de vragen en een voor verhuurders relatief gunstige wijze van beantwoording voorgesteld (ECLI:NL:PHR:2024:771). De Hoge Raad heeft het advies van de Procureur Generaal gevolgd.

De Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde met name het volgende:

• de gewone indexering en het opslagbeding kunnen los beoordeeld worden. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee. Dit is voor verhuurders een groot voordeel. De eerder aangenomen vergaande consequentie dat de héle regeling (indexeringsclausule plus opslag) nietig is – wanneer het opslagbeding als ‘oneerlijk’ wordt aangemerkt – is daarmee niet aan de orde;
• een indexeringsbeding is bedoeld om inflatie te corrigeren en is niet oneerlijk. Verhuurders kunnen in ieder geval aanspraak maken op de indexering;
• het opslagbeding van 3% is (als zodanig) niet oneerlijk. De Hoge Raad wijst erop dat een huurovereenkomst voor woonruimte een duurovereenkomst is die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet hierop heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar ook om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. Een en ander kan evenwel in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.
• wanneer een opslagbeding als ‘oneerlijk’ wordt aangemerkt, dan kon en kan dat opslagbeding niet worden toegepast. De huurder heeft in dat geval recht op terugbetaling van de teveel betaalde huur. De vraag wanneer de verjaring voor een dergelijke vordering begint, is nog niet beantwoord.
• in het geval de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en het gehuurde wil ontruimen wegens een achterstallige huurbetaling, dan moet de rechter als er huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.

Al met al; een positieve uitspraak voor verhuurders van geliberaliseerde woonruimte.

Vragen of advies nodig over huur(prijswijzigingen)?

Heeft u vragen of advies over een huurprijswijziging of op het gebied van huurrecht? Neemt u dan gerust contact op met onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.