De kantonrechter te Rotterdam heeft op 7 augustus 2020 in een tussen de verhuurder en de huurder gevoerde procedure de vordering van de huurder tot ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden afgewezen. Lees in deze blog meer hierover.
Inleiding
Als remedie om onder de (volledige) nakoming van de verplichtingen uit een huurovereenkomst uit te komen, kan door een huurder onder omstandigheden een beroep worden gedaan op overmacht, de aanwezigheid van gebreken, onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid. Of een beroep hierop zal slagen is afhankelijk van de feiten, de onderbouwing en bewijs van de standpunten en vorderingen.
In de procedure waarin de kantonrechter te Rotterdam op 7 augustus 2020 een oordeel moest vellen, heeft de huurder een ontbinding dan wel wijziging van de huurovereenkomst gevorderd vanwege onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW.
Feiten
Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is gesloten voor de periode van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2025. Naast de verplichting om huur te betalen en een bankgarantie te verstrekken, is in de huurovereenkomst ook de verplichting voor de huurder opgenomen om het gehuurde te allen tijde feitelijke in gebruik te hebben en te houden.
De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, de bankgarantie niet gesteld en de huur over de maanden april tot en met juni 2020 niet betaald.
Vorderingen
De huurder is de gerechtelijke procedure gestart en heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst dan wel wijziging van de huurovereenkomst met een aanpassing van de ingangsdatum van de huurovereenkomst in de datum van het vonnis en aanpassing van de huurprijs en servicekosten en met veroordeling van de verhuurder in de kosten van verhuizing en inrichting, beide op grond van onvoorziene omstandigheden.
De verhuurder heeft in de procedure tegenvorderingen ingesteld. De verhuurder heeft het stellen van de zekerheid (waarborgsom/bankgarantie), ingebruikname door de huurder en betaling van de huurachterstand, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten gevorderd. Voor het geval de huurovereenkomst wel zou worden ontbonden, vordert de verhuurder een vergoeding van de huurder ad € 16.848,78 als zijnde schade aan het pand die door de huurder zou zijn veroorzaakt.
Onderbouwing vorderingen
De huurder heeft aangevoerd dat zij voornemens was om 60% van het gehuurde onder te verhuren aan een aan haar gelieerde onderneming. Als gevolg van de op 11 maart 2020 uitgeroepen Corona-crisis zouden zowel de huurder als de beoogd onderhuurder zwaar zijn getroffen. De huurder werd in april 2020 geconfronteerd met 31% omzetverlies. Voor de beoogd onderhuurder zou de omzet zijn gereduceerd tot 2,7% van de normale bedrijfsvoering. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst konden partijen niet voorzien in de gevolgen van de uitbraak van het coronavirus. Er is volgens de huurder sprake van onvoorziene omstandigheden. Indien een onderneming als gevolg van het coronavirus in grote financiële en/of bedrijfseconomische problemen komt, is er volgens de huurder geen sprake van een normaal ondernemersrisico.
Verweer verhuurder
De verhuurder heeft als verweer aangevoerd dat de financiële situatie van de beoogd onderhuurder en de tussen de huurder en de beoogd onderhuurder gemaakte afspraken, haar niet aangaan. De verhuurder heeft enkel een contractuele relatie met de huurder. Volgens de verhuurder is geen sprake van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gelet op de markt met het internationale karakter waarin de huurder opereert waren de eerste (economische) gevolgen van COVID-19 in januari 2020 al voelbaar dan wel voorzienbaar. Desondanks heeft de huurder in de huurovereenkomst niets laten opnemen met betrekking tot COVID-19 en de daaruit eventueel voor haar voortvloeiende risico’s. Volgens de verhuurder behoren de daling in de vraag en omzet tot normaal ondernemersrisico van de huurder.
Oordeel van de kantonrechter
Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als sprake is van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het betreft hier een afwijking van de hoofdregel dat partijen er op moeten kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nagekomen; dat betekent dat een beroep op deze bepaling slechts in uitzonderlijke gevallen slaagt.
Met betrekking tot de vraag of de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, wordt vooropgesteld dat niet beslissend is of de coronacrisis ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar was. Het gaat er om van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan en of zij in de mogelijkheid van het optreden van de deze crisis hebben willen voorzien of die mogelijkheid stilzwijgend in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In dit verband is van belang dat de huurovereenkomst op 3 februari 2020 is gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat eind februari 2020 in Nederland nog volop carnaval is gevierd en dat op 9 maart 2020 de eerste landelijke overheidsmaatregelen zijn afgekondigd. Op 11 maart 2020 is het coronavirus door de Wereldgezondheidsorganisatie als een pandemie aangemerkt. Tegen deze achtergrond heeft de verhuurder volgens de kantonrechter onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat partijen in de huurovereenkomst in de mogelijkheid van het optreden van corona-crisis hebben (willen) voorzien althans deze mogelijkheid stilzwijgend hebben verdisconteerd. Dit brengt mee dat de corona-crisis door de kantonrechter hier als een onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of de coronacrisis van dien aard is dat het onredelijk is om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval.
De huurder is het gehuurde niet gaan gebruiken. Uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregelen zoals ten tijden van de Coronacrisis, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In de kwestie die hier speelt, is echter geen sprake van (overheids)maatregelen die het gebruik als zodanig belemmeren. De huurder kan het gehuurde gewoon gebruiken. Een beroep op de aanwezigheid van een gebrek is dan ook terecht niet gedaan. Volgens de huurder is de reden dat zij het gehuurde niet in gebruik heeft genomen gelegen in de omstandigheid dat haar omzet en die van haar beoogd onderhuurder als gevolg van de coronacrisis fors is teruggelopen. Omzetverlies is volgens de kantonrechter een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico van de huurder hoort. Ook de omstandigheid dat de beoogd onderhuurder niet in staat is om de huur te betalen, behoort daartoe. De huurder heeft niet, althans niet voldoende, onderbouwd waarom zij dit risico (deels) op de verhuurder zou mogen afwentelen. Voorts is van belang dat de huurder niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd waarom van al haar contractuele wederpartijen nu juist de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen verwachten dat de tussen haar en de huurder gesloten overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Artikel 6:258 BW is niet bedoeld om een contractspartij de mogelijkheid te geven de beëindiging of wijziging van een overeenkomst met een willekeurige contractspartner af te dwingen. Dit klemt te meer nu van een belemmering in het huurgenot geen sprake is. Volgens de kantonrechter.
De huurder is veroordeeld tot nakoming van de huurovereenkomst met in gebruikname van het gehuurde, betaling van de huurachterstand en het stellen van zekerheid.
Resume
Het enkele feit dat sprake is van onvoorziene omstandigheden rechtvaardigt niet vanzelfsprekend een ontbinding en/of een wijziging van de overeenkomst tussen partijen. Alle omstandigheden van het geval spelen een rol.
Vragen?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op