U koopt een huis, maar na levering blijkt dat geen omgevingsvergunning werd verleend voor de aanbouw met inpandig zwembad. U beroept zich op de ontbindende voorwaarde financiering, maar de verkoper gaat niet akkoord. Of de huurder van het pand blijkt al jaren de huur niet of niet tijdig te betalen. Aan de koop van onroerend goed kleven talloze risico’s.
Meestal gaat het goed, maar als het verkeerd gaat kunnen de gevolgen groot zijn. Een paar praktijkgevallen maken duidelijk dat als u goed leest, doorvraagt en zelf goed onderzoek doet, er veel narigheid voorkomen kan worden.
Ontbindende voorwaarden
Vaak zal in een koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde van financiering zijn opgenomen. Ook is veelal nauwkeurig bepaald hoe daar een beroep op gedaan moet worden. Zo bedong een van onze cliënten dat drie afwijzingen getoond moesten worden. En dat was niet voor niets: het ging om erfpacht. Dan is financiering lastig en kan het zijn dat de ene bank wel en de andere niet bereid is om geld te lenen.
De koper stuurde enkel maar een afwijzing op. En nadat hij er op was gewezen dat de termijn verstreken was zonder dat er drie afwijzingen waren getoond verzocht hij nog twee andere banken om een reactie ‘omdat de verkoper nog twee afwijzingen wilde’. Dat was helemaal niet wat de verkoper wilde, maar het maakte wel duidelijk dat deze koper niet voldeed aan zijn inspanningsverplichting. Het resultaat: de koper nam niet af, maar moest wel een boete van EUR 65.000,– aan onze cliënten voldoen.
Omgevingsvergunning
In een ander dossier werd na de levering duidelijk dat er voor diverse aanbouwen geen vergunningen werden verleend. Het waren bijgebouwen die door de verkoper zelf waren gebouwd. Hij wist dus dat er geen vergunning bestond.
Nu had de koper er zelf achter kunnen komen dat de vereiste toestemming van de gemeente ontbrak. Maar de mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel voor de onderzoeksplicht van de koper. En dus heeft de koper de mogelijkheid om de verkoper in deze situatie aan te spreken, ofwel wegens dwaling ofwel wegens wanprestatie. In beide gevallen kan ook schadevergoeding gevorderd worden.
Asbest
Wat nu als u ontdekt dat er asbest in uw net gekochte woning zit? In het algemeen geldt dat u in elk geval asbest moet verwachten in alle huizen van voor 1984. Veelal zal de verkoper in de NVM-koopovereenkomst verklaren niet te weten of er asbest in zit. Als het er dan toch in blijkt te zitten, dan zal de verkoper met name aangesproken kunnen worden als kan worden onderbouwd dat hij daar van wist. In dat geval had hij immers op grond van zijn mededelingsplicht u daarvan moeten informeren. Maar die wetenschap dat er asbest in het pand zit, die zal vaak lastig te bewijzen zijn.
Beleggingspand
In grote steden worden vaak aan studenten verhuurde panden aangekocht als belegging. Maar past u wel op. Verhuur, zeker ook verhuur van kamers, is sterk gereguleerd. Is er een omzettingsvergunning? En als de woning is gesplitst in studio’s: zijn die met een splitsingsvergunning en met een omgevingsvergunning voor bouwen gerealiseerd? Zo nee, dan loopt u het risico dat de gemeente aan u een last onder dwangsom oplegt die inhoudt dat u de illegale situatie moet beëindigen. Maar dat is lastig, want de huurder wordt beschermd door de wet. De huurovereenkomst kan niet zomaar opgezegd worden. En vaak zal bij beëindiging ook nog een verhuis- en herinrichtingsvergoeding verschuldigd zijn. Controleer dus vooraf heel goed of aan alle regels uit het bestemmingsplan en uit de huisvestingsverordening wordt voldaan!
Bestemmingsplan
Stel dat u net een woning heeft gekocht, en een maand later wordt het bestemmingsplan gewijzigd. Naast u komt een café, of een torenflat. De verkoper kunt u dan veelal niets verwijten: u had zelf onderzoek moeten doen naar het bestemmingsplan en er geldt op dat punt geen mededelingsplicht.
Maar dat betekent niet dat u niets kunt doen. Misschien kan er nog een zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan worden ingediend, kunt u bezwaar instellen tegen de verleende vergunning of kunt u in beroep komen tegen het besluit op bezwaar.
Of wellicht kunt u planschade claimen.
Maar voorkomen is natuurlijk beter dan genezen. Ook hier geldt weer: wees oplettend en vraag door, ofwel bij de verkoper ofwel bij de gemeente. Dan kunt u zich veel moeite achteraf besparen.
Vragen? Neem contact op.
Heeft u vragen over de aankoop van onroerend goed? Neem dan vrijblijvend contact op.
Neem contact op