Het wetsvoorstel “Wet goed verhuurderschap” is op 7 maart 2023 door de Tweede Kamer en op 21 maart 2023 door de Eerste Kamer aangenomen. De regering wil met het wetsvoorstel ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en tevens huurders, woningzoekenden en arbeidsmigranten beter beschermen. De Wet goed verhuurderschap ziet enkel op het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte. In deze blog zetten wij kort de belangrijkste elementen uit de Wet goed verhuurderschap uiteen.
Wat wordt onder goed verhuurderschap verstaan?
In de nieuwe wet is allereerst opgenomen dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar van een woon- of verblijfsruimte (een ruimte ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten) dient te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap.
Voorts is opgenomen wat onder goed verhuurderschap in de wet wordt verstaan. Zo is bepaald dat verhuurders van woon- of verblijfsruimte zich onder meer moeten onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid bij de keuze voor hun huurders. Verhuurders moeten een heldere en transparante selectieprocedure hanteren, gebruik maken van objectieve selectiecriteria en de keuze voor de gekozen huurder motiveren aan de afgewezen kandidaat-huurders. Voorts dient de verhuurder zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie, het in rekening brengen van een hogere waarborgsom dan hetgeen in het nieuwe artikel 7:271b lid 2 Burgerlijk Wetboek (“BW”) is opgenomen en het in rekening brengen van servicekosten anders dan bepaald is in artikel 7:259 en 7:261 BW.
Ook wordt in de wet beoogd arbeidsmigranten beter te beschermen. Zo dient de huurovereenkomst met een arbeidsmigrant afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst te worden vastgelegd en moet de informatie die hierboven is genoemd, verstrekt worden in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft.
Schriftelijkheidsvereiste
Een van de overige elementen die in de wet onder ‘goed verhuurderschap’ valt is het schriftelijk vastleggen van de huurafspraken. Op dit moment geldt geen vormvereiste voor een huurovereenkomst, maar het schriftelijk vastleggen heeft vanuit bewijsrechtelijk oogpunt de voorkeur. Zo kan een huurovereenkomst dus mondeling worden overeenkomen. De algemene regels van artikel 6:217 BW bepalen dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm geschieden. Tevens kunnen aanbod en aanvaarding besloten liggen in een of meer gedragingen. Voor een huurovereenkomst is het in beginsel voldoende dat er overeenstemming bestaat over alle essentialia.
Conform de memorie van toelichting van de Wet goed verhuurderschap blijft de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden aangegaan vormvrij. Huurovereenkomsten kunnen dus na de inwerkingtreding van de nieuwe wet nog steeds mondeling worden overeengekomen, maar de verhuurder of verhuurbemiddelaar van woon- of verblijfsruimte is verplicht om de (al dan niet mondeling overeengekomen) huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. De wetgever lijkt met het schriftelijkheidsvereiste (gedeeltelijk) aansluiting te zoeken bij het consumentenrecht waarbij een koopovereenkomst voor een woning schriftelijk moet worden aangegaan (artikel 7:2 BW). Echter sluit de wetgever niet volledig aan bij de consumentenbescherming van artikel 7:2 BW. Het blijft namelijk nog steeds mogelijk om mondeling een huurovereenkomst te sluiten. De wetgever wil voorkomen dat mondeling gesloten huurovereenkomsten nietig zijn, waardoor de huurder geen enkele rechten meer aan het gehuurde kan ontlenen.
Het nieuwe wetsartikel 7:261b BW inzake de waarborgsom
Op basis van de Wet goed verhuurderschap zal tevens een nieuw artikel 7:261b in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen voor de waarborgsom. Het nieuwe artikel 7:261b BW bepaalt dat in de huurovereenkomst kan worden opgenomen dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd die tot zekerheid strekt van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen. De waarborgsom mag maximaal tweemaal de huurprijs bedragen. Het is echter onduidelijk wat exact onder huurprijs moet worden verstaan.
Voorts dient de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terug te betalen, tenzij er sprake is van schade als bedoeld in artikel 7:218 BW of de huurder de huurprijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW, servicekosten bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW of energieprestatievergoeding bedoeld in artikel 7:237 lid 4 BW niet heeft voldaan. In dat geval dient de verhuurder binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel van de schade of de nog door huurder verschuldigde kosten, terug te betalen. Het is onduidelijk of de verhuurder ook andere schade dan genoemd in artikel 7:218 BW mag verrekenen met de waarborgsom.
De rol van de gemeente
Bij de gemeente komt een grote rol te liggen. Zo dienen Burgemeester en wethouders een meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld. Voorts kan de gemeenteraad in een verhuurverordening een verhuurvergunning verplicht stellen. Indien in strijd wordt gehandeld met de regels van goed verhuurderschap, kunnen gemeenten een bestuurlijke boete opleggen. De handhaving rust aldus bij de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen verder de verhuurder verplichten tot het aan een beheerder in beheer geven van een woon- of verblijfsruimte. Verder kunnen gemeenten de namen van verhuurders die een bestuurlijke boete hebben gekregen of waarvan hun pand in beheer is genomen openbaar maken.
Overgangsrecht
Er is geen overgangsrecht bepaald. De inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap wordt vooralsnog voorzien op 1 juli 2023. Zodra de Wet goed verhuurderschap in werking treedt, heeft dit per direct invloed op alle lopende huurrelaties en gemeenten krijgen direct handhavingsbevoegdheid.
Vragen?
Heeft u vragen over de Wet goed verhuurderschap of het huurrecht? Onze advocaten denken graag met u mee over de mogelijkheden en voorzien u graag van advies. U kunt gerust en vrijblijvend contact opnemen met onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.
Neem contact op