Op 4 juni j.l. verbood de kort geding-rechter de komst van een coffeeshop in Utrecht Overvecht. Clairfort, in de persoon van mr. D. de Jong, trad op voor Vereniging van Eigenaren (VvE) die dit verbod vorderde.
Casus
De cliënte van Clairfort, de VvE, beheert een appartementencomplex op het bedrijventerrein Overvecht in Utrecht. Het appartementencomplex bestaat in dit geval niet uit woningen, maar uit een groot aantal bedrijfsunits. In één daarvan wilde de appartementseigenaar een coffeeshop beginnen. De gemeente Utrecht was volop bereid mee te werken en verleende ondanks bezwaren van de VvE zowel de exploitatievergunning als de omgevingsvergunning.
Het complex staat op grond die door de gemeente Utrecht in erfpacht werd uitgegeven. Bij die erfpacht gelden door de gemeente Utrecht opgestelde erfpachtvoorwaarden. In die voorwaarden was destijds, bij vestiging, een verbod op detailhandel en horeca opgenomen. In de nadien opgestelde splitsingsakte en in het toepasselijke modelreglement uit 1992 was geen expliciet verbod op een coffeeshop of handel in verdovende middelen opgenomen, en ook geen verbod op horeca of detailhandel. Wel opgenomen in de splitsingsakte: een verwijzing naar de erfpachtvoorwaarden.
Procedure
De VvE beriep zich onder meer op het verbod op detailhandel en horeca in de erfpachtvoorwaarden. Verweer van de beoogde coffeeshophouder was dat de gemeente Utrecht in haar rol van erfverpachter hem een ontheffing van het verbod op horeca en detailhandel had gegeven. En het waren tenslotte de voorwaarden van de gemeente Utrecht, en de gemeente kon dus ook instemmen met een afwijking, aldus de stelling van de gemeente en van de beoogde coffeeshophouder.
Met de VvE was de rechter echter van mening dat nu in de splitsingsakte verwezen werd naar de erfpachtvoorwaarden, het daarin opgenomen verbod op detailhandel en horeca ook tussen de leden van de VvE onderling van kracht was, en mede bepaalde welke bestemming de leden mochten geven aan hun appartement. Dat de gemeente Utrecht ook in civiel opzicht (namelijk als erfverpachter) instemde met een coffeeshop, betekende om die reden nog niet dat ook de leden van de VvE vestiging van de coffeeshop moesten accepteren.
Actueel thema
De casus raakt aan een actueel thema: de stapeling van erfpacht en splitsing in appartementen komt veelvuldig voor, onder meer ook in Amsterdam. Die combinatie levert inflexibiliteit op. Voor een afwijking van de erfpachtsvoorwaarden is, als er is gesplitst in appartementen, steeds instemming van alle appartementsgerechtigden nodig. Er is in de rechtsliteratuur dan ook wel gepleit voor meer flexibiliteit. De erfverpachter zou in samenspraak met één appartementsgerechtigde tot afwijkende afspraken moeten kunnen komen, zoals de gemeente in deze zaak dus ook probeerde.
Op zich is de wens tot flexibiliteit begrijpelijk. Maar tegelijk is de rechtszekerheid voor de andere leden van de VvE ook van groot belang. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat datgene wat uit het Kadaster naar voren komt (de erfpachtsvoorwaarden en de splitsingsakte) ook daadwerkelijk bepalend is voor wat er in het appartementencomplex wel en niet mag.
Wat daar verder van zijn moge: de rechter verbood de coffeeshop. De VvE was en is blij met dat oordeel, en Clairfort Advocaten is blij dat zij (opnieuw) een cliënte goed en naar volle tevredenheid heeft kunnen helpen.
De uitspraak is gepubliceerd, en hier terug te vinden.
De uitspraak heeft ook in de pers enige aandacht gekregen, zoals hier en hier te zien is.
Vragen?
Heeft u ook VvE-gerelateerde juridische vragen? Belt u gerust met het Team Bouw & Vastgoed, wij zijn u graag en goed van dienst.
Neem contact op