Het Hof Amsterdam heeft op 17 december 2024 een uitspraak gedaan die impact heeft voor de bouwsector. De vervaltermijnen voor aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die in de AVA 2013 zijn opgenomen (van twee, vijf of tien jaar) heeft het Hof Amsterdam als onredelijk bezwarend voor consumenten aangemerkt en moeten daarom voor consumenten buiten toepassing worden gelaten (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490).
AVA 2013 en aansprakelijkheid
In artikel 16.3 van de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (“AVA 2013”) is de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering geregeld. Bij een verborgen gebrek dat in de onderhoudstermijn is opgetreden als gevolg van een omstandigheid die is toe te rekenen aan de aannemer, vervalt de aansprakelijkheid na een looptijd twee jaar. Bij een verborgen gebrek dat na de onderhoudstermijn is opgetreden als gevolg van een omstandigheid die toe te rekenen is aan de aannemer, vervalt de aansprakelijkheid na een looptijd van vijf jaar. Als dit laatstgenoemde gebrek een ernstig gebrek is, dan verloopt de vervaltermijn na tien jaar. Alles te rekenen vanaf einde onderhoudstermijn.
Het geschil
Een consument en een aannemer hebben op 23 december 2014 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning, waarop de AVA 2013 van toepassing zijn verklaard. De woning is op 17 december 2015 opgeleverd. Bij de oplevering zijn geen tekortkomingen geconstateerd. De in artikel 16.3 lid 2 AVA 2013 genoemde onderhoudstermijn liep af op 17 januari 2016. Nadien heeft de consument de aannemer aangesproken op gebreken aan de cementdekvloer, het dak en het tegelwerk in de badkamer. De aannemer doet een beroep op de vervaltermijnen in de AVA 2013 op basis waarvan zij niet meer kan worden aangesproken voor gebreken.
In de gerechtelijke procedure is de vraag aan de orde of het in artikel 16 AVA 2013 opgenomen vervalbeding onredelijk bezwarend of oneerlijk is. De rechtbank was van oordeel dat het beding niet onredelijk bezwarend is, maar het hof is van oordeel dat dit wel het geval is. De aannemer kan daarom geen beroep doen op het vervalbeding.
Het hof komt tot de conclusie dat de vervaltermijnen in de AVA 2013 veel nadeliger zijn voor consumenten dan die in het Burgerlijk Wetboek. Zo kan een wettelijke verjaringstermijn gestuit worden, maar een vervaltermijn niet. Dit betekent dat voorafgaand aan het verstrijken van de vervaltermijn een gerechtelijke procedure moet zijn gestart om geen rechten te verliezen. Ook kunnen deze vervaltermijnen, in tegenstelling tot de wettelijke verjaringstermijn van twee jaar, al gaan lopen voordat het gebrek is ontdekt. De consument komt hierdoor in een aanzienlijk slechtere positie te verkeren dan bij toepassing van de wettelijke regeling.
Het hof komt dan ook tot het oordeel dat de vervaltermijnen uit de AVA 2013 onredelijk bezwarend voor consumenten zijn en daarom door consumenten kunnen worden vernietigd. De aannemer kan geen beroep op de vervaltermijnen uit de AVA 2013 doen.
Impact?
Niet alleen in de AVA 2013 staan deze vervaltermijnen opgenomen. In nagenoeg alle algemene voorwaarden die in de bouw worden gehanteerd, staan vervaltermijnen opgenomen die betrekking hebben op aansprakelijkheid bij verborgen gebreken. Het is nog onduidelijk in hoeverre deze uitspraak ook doorwerkt naar andere overeenkomsten en algemene voorwaarden voor consumenten.
Wet kwaliteitsborging voor de bouw en AVA 2023
Als gevolg van de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (“Wkb”) is een nieuw vierde lid toegevoegd aan artikel 7:758 Burgerlijk Wetboek (“BW”). Het gaat hier om een wijziging in de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor verborgen gebreken. Het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW is van dwingend recht voor consument-opdrachtgevers: er mag niet ten nadele van hen van de bepaling worden afgeweken. Voor professionele opdrachtgevers geldt dat wel ten nadele van hen mag worden afgeweken, maar alleen indien dit uitdrukkelijk gebeurt in de overeenkomst.
Met de komst van Wkb is de AVA 2013 herzien. Bij de herziening van de AVA is een splitsing aangebracht in de AVA Consumenten 2023 en de AVA Zakelijk 2023. De consumentenversie is volledig herschreven in begrijpelijk Nederlands (B1-niveau) met vermijding van juridisch jargon. Er is nog steeds sprake van de vervaltermijnen van 5 en 10 jaar. Dat is ongewijzigd gebleven. Voornoemde uitspraak is gedaan op basis van de AVA 2013, maar gelet op de ongewijzigde vervaltermijnen zal het nieuwe artikel 16 van AVA 2023 waarschijnlijk ook als oneerlijk/onredelijk bewarend worden aangemerkt.
Vragen
Wil je meer weten over algemene voorwaarden, termijnen of overeenkomsten? Neem contact op met een van onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.
Neem contact op