Dit wetsvoorstel maakt het voor de gemeenteraad mogelijk om in een gebied een opkoopbescherming in te voeren, zodat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen hierop meer kans maken. Daarnaast maakt dit wetsvoorstel het voor huurders en verhuurders mogelijk om langere tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar te sluiten en deze tussentijds maximaal eenmaal te verlengen. In deze blog geven wij een toelichting op de in het wetsvoorstel opgenomen opkoopbescherming. Later volgt een blog over de verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur.
Bestaande mogelijkheden
De bestaande mogelijkheden om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan zonder huurbescherming voor de huurder, zijn met de Wet doorstroming huurmarkt (Wdh) per 1 juli 2016 geïntroduceerd. Daarmee is het momenteel mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter aan te gaan voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte kan een tijdelijke huurovereenkomst van de duur van vijf jaar of korter worden aangegaan. Deze huurovereenkomsten kunnen nu slechts éénmaal worden aangeboden en niet nogmaals worden verlengd voor een tijdelijke periode. Verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst resulteert in voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder wel huurbescherming geniet.
Aanleiding wetsvoorstel
Omdat bij verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wdh direct sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zorgt dit er in de praktijk geregeld voor dat een verhuurder niet geneigd is om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen.
Door middel van de “Tijdelijke regeling verlenging tijdelijke huurcontracten” vanwege de Coronacrisis is het in 2020 al mogelijk geweest om tijdelijke contracten te verlengen. Dit was echter slechts van tijdelijke aard en enkel vanwege de Coronacrisis.
In de praktijk blijken zich naast alle omstandigheden die verband houden met de Coronacrisis meer situaties voor te doen, waarbij de behoefte is om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen zonder dat het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst verloren gaat. Met de in het wetsvoorstel opgenomen wijziging hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat of zal worden aangeboden die voor een tijdelijke periode aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. Het kabinet verwacht dat het flexibeler omgaan met tijdelijke huurovereenkomsten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die wachten op een nieuwbouwwoning.
Wetsvoorstel
Met het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid geboden om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een (totaal) maximum van drie jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. De maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren wordt hiermee met één jaar verlengd tot maximaal drie jaar (dit is nu nog twee jaar). De maximale duur voor onzelfstandige woonruimte blijft in beginsel hetzelfde, namelijk maximaal vijf jaar, doch zal de toevoeging worden opgenomen dat als laatstgenoemde huurovereenkomst nog niet voor vijf jaar is aangegaan, deze wel tot maximaal vijf jaar mag worden verlengd.
Een voorwaarde voor verlenging is dat de verhuurder heeft voldaan aan zijn aanzegplicht. Verlenging kan alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, indien de verhuurder tijdig heeft aangezegd.
Het betreft een verlenging onder dezelfde voorwaarden. Het is dus niet mogelijk om de huurprijs te verhogen met een ander bedrag dan hetgeen is afgesproken in de initiële huurovereenkomst. Ook andere contractuele bepalingen kunnen niet zonder wederzijds goedvinden worden aangepast.
Een andere aanpassing betreft de mogelijkheid om een minimumduur op te nemen bij tijdelijke huurovereenkomsten, waardoor de huurder voor een bepaalde periode de mogelijkheid wordt ontnomen de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst enkel aan het einde van de overeengekomen huurperiode beëindigen. Dit blijft ongewijzigd. De toegestane minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode en zal alleen gelden in de eerste tijdelijke huurovereenkomst. Wanneer een huurovereenkomst van drie jaar wordt aangegaan, bedraagt de minimumduur maximaal één jaar. Wanneer een huurovereenkomst van twee jaar wordt aangegaan is dit maximaal zes maanden en wanneer een huurovereenkomst van één jaar wordt aangegaan is dit maximaal drie maanden. Als de eerste huurovereenkomst voor een kortere periode dan één jaar is aangegaan, kan geen minimumduur worden overeengekomen. Deze wijziging biedt aldus meer zekerheid aan de verhuurder. Een huurder kan op grond van de huidige wetgeving tijdens de tijdelijke huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen.
De bepalingen in het wetsvoorstel zullen van toepassing zijn op nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten en op verlengingen die ná het moment van inwerkingtreding worden overeengekomen.
Het wetsvoorstel lag van 23 november 2020 tot en met 22 december 2020 ter consultatie . Binnen deze termijn kon op het wetsvoorstel worden gereageerd. De wet wordt beoogd per 1 april 2021 in werking te treden. Of dit gehaald wordt is uiteraard nog onduidelijk.
Vragen of advies nodig?
Hebt u vragen over het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur? Of hebt u andere huurrechtelijke vragen? Neem dan gerust contact op met onze specialisten.
Neem contact op