Dit wetsvoorstel maakt het voor de gemeenteraad mogelijk om in een gebied een opkoopbescherming in te voeren, zodat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen hierop meer kans maken. Daarnaast maakt dit wetsvoorstel het voor huurders en verhuurders mogelijk om langere tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar te sluiten en deze tussentijds maximaal eenmaal te verlengen. In deze blog geven wij een toelichting op de opkoopbescherming. Eerder hebben wij een blog geschreven over het wetsvoorstel en de mogelijkheden tijdelijke verhuur.
Aanleiding wetsvoorstel
Het wetsvoorstel maakt het mogelijk dat de gemeenteraad een opkoopbescherming voor bepaalde buurten invoert. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat in gewilde buurten woningen beschikbaar blijven voor mensen die er na aankoop zelf in gaan wonen. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen kopers dus niet zomaar een woning kopen en verhuren. Alleen in uitzonderingsgevallen waarvoor een vergunning is vereist is aankoop en verhuur mogelijk.
Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Huisvestingswet. Gemeenten kunnen door het stellen van regels in de plaatselijke Huisvestingsverordening de bestaande woningvoorraad reguleren.
Wetsvoorstel
Voor een woonruimte die valt onder één van de door de gemeente te bepalen categorieën geldt dat verhuur gedurende de eerste vier jaar verboden wordt, tenzij de eigenaar van de woonruimte hiervoor een vergunning heeft verkregen. Die vergunning wordt slechts in een aantal gevallen verleend. Voor dit alles geldt dat ‘de gemeenteraad slechts van zijn bevoegdheden gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving’.
De regels inzake de opkoopbescherming zijn vooralsnog tijdelijk van aard; Na drie jaar volgt een evaluatie.
De gemeente zal moeten onderbouwen in welke buurten door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden en waarom de maatregel noodzakelijk en effectief is. Als de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast kan de opkoopbescherming ook worden ingezet. Het instrument richt zich op goedkope en middeldure koopwoningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt vervolgens per gemeente. Gemeenten kunnen door middel van een verordening invulling geven aan de opkoopbescherming, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.
De gemeenteraad kan in de Huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur. Hiermee wordt gezorgd dat het om te koop staande koopwoningen gaat. Het is niet mogelijk om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.
Het verbod geldt tot maximaal vier jaar na aankoop van de woning. Dus vanaf vier jaar na de aankoop kan de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en is hiervoor geen vergunning meer nodig.
Uitzonderingsgevallen (om een woning toch te kunnen verhuren)
In uitzonderingsgevallen moet de eigenaar van een woning een vergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd.
Gemeenten moeten een vergunning afgeven indien:
– de woning wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten; en/of
– de woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; en/of
– de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (waarbij toeristische verhuur is uitgesloten).
Daarnaast kunnen de gemeenten zelf aanvullend extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd. Gemeenten moeten de uitzonderingsgevallen onderbouwen.
Indien de woning die onder de opkoopbescherming is gekocht en met een vergunning is verhuurd, blijft de opkoopbescherming na verkoop gelden. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de woning enkel mag verhuren wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning verkrijgt.
De mogelijkheid om in de Huisvestingsverordening een regeling met betrekking tot de opkoopbescherming op te nemen, vervalt drie jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet wordt een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en relevantie van de maatregel. Indien gemeenten de regeling opnemen in de huisvestingsverordening is dat voor een periode van ten hoogste vier jaar. Indien de wettelijk grondslag in de Huisvestingswet vervalt, dan blijft de verordening tot maximaal twee jaar na het vervallen van die wettelijke grondslag van kracht.
Het wetsvoorstel lag van 23 november 2020 tot en met 22 december 2020 ter consultatie . Binnen deze termijn kon op het wetsvoorstel worden gereageerd. De wet wordt beoogd per 1 april 2021 in werking te treden.
Vragen of advies nodig?
Hebt u vragen over het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur? Of hebt u algemene vragen met betrekking tot het huurrecht? Neem dan gerust contact op met onze specialisten.
Neem contact op