Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is verplicht de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw te beheren en te onderhouden. Hieronder valt bijvoorbeeld het herstellen van gebreken aan het dak of de fundering van het gebouw. Doet de VvE dat niet, dan kan zij onder omstandigheden jegens de eigenaar aansprakelijk zijn voor de gevolgschade die deze daardoor lijdt. Hieronder bespreken wij de uitspraak van de rechtbank Gelderland waar dit in is bevestigd.
Privé- of gemeenschappelijk gedeelte?
In de splitsingsakte met bijbehorend splitsingsreglement is bepaald wat onder het gemeenschappelijke gedeelte valt. Soms is het toch onduidelijk waar een lekkage is ontstaan. Is de lekkende leiding voor de eigenaar slechts bereikbaar door het verrichten van hak- en breekwerk, dan bevindt deze zich vaak niet in het privégedeelte en is de VvE aansprakelijk voor de schade die door de lekkage ontstaat. Dit geldt bijvoorbeeld in het geval de leiding onderdeel is van een afvoerinstallatie die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
Appartement onbewoonbaar?
In deze zaak hebben er in een periode van drie jaar verschillende lekkages plaatsgevonden, die werden veroorzaakt door gebreken aan de dakgoot. Als gevolg van deze lekkages heeft de eigenaar van het appartementsrecht kosten moeten maken voor herstelwerkzaamheden en heeft hij langere tijd niet in zijn appartement kunnen wonen. De eigenaar vordert veroordeling van de VvE tot vergoeding van alle door hem gemaakte herstelkosten en betaling van schadevergoeding voor gederfd woongenot. De rechtbank oordeelt in een tussenvonnis dat de VvE aansprakelijk is voor schade die ontstaat als gevolg van gebreken aan gemeenschappelijke zaken. De vordering tot vergoeding van de herstelkosten wordt toegewezen.
Daarnaast dient de VvE – indien de eigenaar als gevolg van de lekkages niet in zijn appartement heeft kunnen wonen – een schadevergoeding te betalen voor gederfd woongenot. De rechtbank draagt de eigenaar op te bewijzen dat hij in de betreffende periode niet in zijn appartement heeft kunnen wonen. Op basis van verschillende getuigenverklaringen komt de rechtbank tot de conclusie dat het appartement als gevolg van de lekkage inderdaad een lange periode onbewoonbaar is geweest.
Schadeberekening wegens gederfd woongenot
De vordering tot vergoeding van schade omdat de eigenaar niet in zijn appartement heeft kunnen wonen, wordt toegekend. Voor de berekening van de hoogte van de vergoeding voor het gemiste woongenot wordt door de rechtbank vervolgens aansluiting gezocht bij de huurderving wanneer het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. Hiermee wordt de regeling van de verzekeraar van de VvE gevolgd, die de derving van woongenot in haar polisvoorwaarden gelijkstelt aan de huurderving.
Het bedrag dat de VvE bij schending van haar onderhoudsplicht aan de gedupeerde eigenaar moet voldoen, bestaat uit de vergoeding van herstelkosten en onder bepaalde omstandigheden ook nog uit een schadevergoeding wegens gederfd woongenot, die gebaseerd wordt op een fictief bedrag aan huurderving.
Vragen?
Heeft u vragen over VvE-recht? Neemt u dan contact op met onze specialisten Bouw & Vastgoed.
Neem contact op