Het verhuren van je woning tijdens jouw eigen afwezigheid in de woning, kan lucratief zijn. Het verhuren van je woning, zoals blijkt uit recente rechtspraak, kan evenwel niet zonder inachtneming van de nodige voorwaarden, vergunningen en regels die daarbij hebben te gelden. Huur je zelf de woning die jij weer wilt gaan (onder)verhuren, dan spelen de huurafspraken met jouw verhuurder ook een rol. Is sprake van een appartementencomplex, dan kunnen de statuten of het huishoudelijk regelement van de Vereniging van Eigenaren bovendien ook regels bevatten omtrent de verhuur van een appartement. Wanneer geen sprake is van een legale verhuur-constructie kan dit hoge boetes met zich meebrengen. In de uitspraken van de Raad van State van 2 september 2020 is geoordeeld dat zowel bij de eigenaar van de woning als bij de huurder die de woning onderverhuurde via Airbnb een bestuurlijke boete van € 20.500,00 mocht worden opgelegd. In deze blog meer hierover.
Oplegging boete, bezwaar en beroep
In deze zaak ging het om een woning in Amsterdam. Deze woning werd door de eigenaar verhuurd aan diens huurder (de Hoofdhuurder). Op 12 januari 2018 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam een bezoek gebracht aan de woning. Van het huisbezoek is op ambtsbelofte een rapport van bevindingen opgemaakt. In dit rapport staat dat de toezichthouders in de woning twee toeristen hebben aangetroffen en dat deze hebben verklaard dat zij de enige slaapkamer van de woning via Airbnb huurden, dat zij de sleutel van de woning bij aankomst hebben gekregen van de Hoofdhuurder en dat tijdens hun verblijf twee verschillende stellen in de woonkamer hebben verbleven. In het rapport staat verder dat de buurman heeft verklaard dat de Hoofdhuurder nooit in de woning aanwezig is. Verder bevat het rapport een beschrijving van de spullen die zich in de woning bevonden. Volgens het college blijkt uit deze bevindingen dat de woning aan de bestemming tot bewoning was onttrokken. Een dergelijke onttrekking is alleen toegestaan als daarvoor een onttrekkingsvergunning is afgegeven.
Volgens de Huisvestingsverordening 2016 is deze vergunning weliswaar niet vereist als sprake is van tijdelijke vakantieverhuur, maar daarvoor is wel vereist dat de hoofdbewoner – in dit geval de Hoofdhuurder – de woning als hoofdverblijf heeft. Uit het rapport van bevindingen blijkt dat dit niet het geval is. Ook uit het feit dat de Hoofdhuurder op Airbnb zowel de slaapkamer als de woonkamer adverteert blijkt dit. Omdat voor de woning geen onttrekkingsvergunning is afgegeven heeft het college aan de Hoofdhuurder een bestuurlijke boete opgelegd van € 20.500,00.
Omdat voor de woning geen onttrekkingsvergunning is afgegeven heeft het college aan de eigenaar ook een bestuurlijke boete opgelegd van € 20.500,00. Volgens het college kan hij worden aangemerkt als overtreder omdat hij onvoldoende heeft gecontroleerd of de Hoofdhuurder de woning in overeenstemming met de Huisvestingswet 2014 gebruikte. De eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij controles ter plaatse heeft uitgevoerd en ten onrechte niet op de website van Airbnb gecontroleerd of de woning door de Hoofdhuurder werd verhuurd.
Zowel de Hoofdhuurder als de eigenaar hebben bezwaar gemaakt tegen de opgelegde boetes. Het college van burgemeester en wethouders (het College) heeft deze bezwaren ongegrond verklaard. De Hoofdhuurder en de eigenaar hebben vervolgens beroep ingesteld tegen deze besluiten op bezwaar.
De rechtbank heeft het door de eigenaar ingestelde beroep gegrond verklaard en de boete gematigd tot € 5.125,00. Het College is hiertegen in hoger beroep gegaan.
De rechtbank heeft het door de Hoofdhuurder ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing is de Hoofdhuurder in hoger beroep gegaan.
Hoger beroep
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft in twee afzonderlijke hoger beroep procedures op 2 september 2020 uitspraak gedaan.
Procedure Hoofdhuurder
In hoger beroep heeft de Hoofdhuurder zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank haar oordeel over het hoofdverblijf ten onrechte heeft gebaseerd op het rapport van bevindingen. Om te voldoen aan de vereisten van het in artikel 6 van het EVRM neergelegde recht op een ‘fair trial’ mag de rechtbank zich alleen op dat rapport baseren als dat voldoet aan de vereisten voor de verslaglegging door opsporingsambtenaren en de bewijskracht daarvan, neergelegd in het Wetboek van Strafvordering. Volgens de Hoofdhuurder is hieraan niet voldaan.
De Afdeling heeft hierover allereerst geoordeeld dat sprake is van een bestuurlijke boete als bedoeld in artikel 5:40, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat in deze zaak niet het Wetboek van Strafvordering van toepassing is. Daarnaast merkt de Afdeling op dat uit het rapport van bevindingen blijkt dat de toezichthouders de woning zelf hebben gecontroleerd op de aanwezigheid van persoonlijke spullen alsmede dat vragen zijn gesteld aan de aanwezige toeristen. Uit de antwoorden blijkt dat de antwoorden zijn gebaseerd op wat zijzelf tijdens hun huurperiode hebben meegemaakt en waargenomen. De bewijskracht van het rapport van de toezichthouders blijft in stand.
De Hoofdhuurder heeft in hoger beroep voorts verweer gevoerd tegen de beslissing van de rechtbank dat het College zou hebben aangetoond dat hij niet zijn hoofdverblijf had in de woning. Volgens de Afdeling heeft de rechtbank terecht overwogen dat het, ook indien de Hoofdhuurder als ‘millennial’ leeft, niet aannemelijk is dat hij op de plek waar hij permanent woont helemaal geen kleding en schoeisel heeft. De rechtbank heeft daarnaast volgens de Afdeling terecht overwogen dat de omstandigheid dat de woonkamerdeur niet op slot kon, niet betekent dat het College zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat ook de woonkamer werd verhuurd. Daar komt bij dat de Hoofdhuurder in hoger beroep niet gemotiveerd heeft betwist dat uit de verklaringen van de toeristen kan worden afgeleid dat hij ook de woonkamer op zijn minst aan één stel heeft verhuurd. De stellingen van de Hoofdhuurder houden geen stand en het hoger beroep van de Hoofdhuurder wordt ongegrond verklaard.
Procedure eigenaar
Het College heeft hoger beroep ingesteld. Volgens het College is onterecht geoordeeld dat de eigenaar zijn onderzoeksplicht voldoende zou zijn nagekomen. Het College betoogt volgens de Afdeling terecht dat de omstandigheid dat de woning niet met de exacte adresgegevens op internet werd aangeboden, niet afdoet aan de mogelijkheid te controleren of de woning te huur wordt aangeboden (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3040). Uit feiten en stukken die zijn ingebracht volgt volgens de Afdeling dat -anders dan de rechtbank heeft overwogen- de eigenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de door hem gestelde controles heeft uitgevoerd. Tegen de matiging van de boete door de rechtbank is door het College tot slot ook verweer gevoerd. Volgens de Afdeling had de rechtbank, in aanmerking genomen dat de eigenaar geen feiten of omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die tot matiging moeten leiden, moeten overwegen dat voor matiging geen grond bestaat. Het hoger beroep van het College slaagt dan ook.
Al met al dienen zowel de Hoofdhuurder als de eigenaar elk een boete ad € 20.500,00 te betalen als gevolg van de verhuurpraktijken van de Hoofdhuurder.
Resume
Deze uitspraken bevestigen duidelijk dat de zorgplicht van verhuurder zo ver reikt, dat actief onderzoek en controle zal moeten worden uitgevoerd naar de wijze van bewoning door een huurder. Hierbij zij wel meteen opgemerkt, dat de verhuurder daarbij wel de rechten en privacy van de huurder moet respecteren. Controles zullen dan ook niet mogen worden uitgevoerd zonder medeweten van de huurder. De verhuurder mag zichzelf geen toegang verschaffen tot de woning.
Voor andere eigenaren en huurders zijn deze uitspraken weer een bevestiging van het strenge regime omtrent verhuur van woningen (via constructies als Airbnb). Zeker in steden als Amsterdam waar sprake is van een krappe woningmarkt wordt actief gecontroleerd op de naleving van de regels omtrent het gebruik van woningen.
Vragen?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op