Nederland zit voor de tweede keer in “lockdown”. Het is de tijd om de balans op te maken van de corona rechtspraak met betrekking tot de huur van bedrijfsruimten. In deze blog wordt ingegaan op de huidige visie binnen de rechtspraak op de gevolgen van corona en de overheidsmaatregelen voor verhuurders en huurders.
Eerste lockdown
Tijdens de eerste lockdown werden horecaondernemingen door overheidsmaatregelen gedwongen om enkele maanden hun deuren te sluiten. Andere winkels sloten ook hun deuren, als gevolg van minder klandizie of vanwege angst voor besmettingen. Er was een onderscheid te maken tussen ondernemers die op last van de overheid hun deuren moesten sluiten en ondernemers die ‘vrijwillig’ hun deuren sloten.
Vanwege de teruglopende of zelfs geheel wegvallende omzet, was het voor veel huurders van bedrijfsruimte lastig om de (volledige) huurtermijnen te blijven voldoen. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit tijdens de tweede lockdown niet anders gaat zijn. Belangrijk verschil met de eerste lockdown is wel dat nu niet alleen horecaondernemers verplicht zijn om hun deuren te sluiten. Ook alle winkels met niet essentiële producten zijn gesloten.
Er zijn inmiddels diverse procedures in kort geding gevoerd over de vraag voor wiens rekening de gevolgen van corona en de overheidsmaatregelen van een lockdown komen: de huurder of de verhuurder? Hieronder een kort overzicht van de stand van zaken.
Huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden
In de afgelopen maanden hebben verschillende huurders zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst moest worden aangepast vanwege de gevolgen van corona. De gevolgen van corona dienden te worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden.
De normen (zoals vastgelegd in artikel 6:248 en 6:258 Burgerlijk Wetboek) bieden de rechter een opening om de huurovereenkomst tijdelijk te wijzigen (d.m.v. tijdelijke huurprijsverlaging), indien een onveranderde voortzetting van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht omdat dit onaanvaardbaar is, dan wel vanwege onvoorziene omstandigheden.
Het merendeel van de voorzieningenrechters heeft geoordeeld dat corona en de daarop genomen overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn. Partijen hadden namelijk bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met een pandemie met vergaande gevolgen. Het was vervolgens per geval de vraag wat de gevolgen waren van de onvoorziene omstandigheid voor de huurovereenkomst.
Het gerechtshof Amsterdam oordeelde bijvoorbeeld op 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604 ) in kort geding dat de onvoorziene omstandigheid tot aanpassing van de huurprijs kon leiden. Corona en in verband daarmee opgelegde exploitatiebeperkingen vormen onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan een huurkorting moet worden toegepast. De rechtbank Amsterdam oordeelde in haar uitspraak in kort geding van 9 oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4924 ) enigszins anders. Deze voorzieningenrechter vond corona tevens een onvoorziene omstandigheid en schort de huur op met 50% vanaf vierde kwartaal.
Huurprijsvermindering op grond van een gebrek
De wettelijke gebrekenregeling van de artikelen 7:204 tot en met 7:208 van het Burgerlijk Wetboek houdt in dat indien de huurder als gevolg van een staat of eigenschap van het gehuurde of een ander niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet het huurgenot kan genieten dat de huurder mocht verwachten, sprake is van een gebrek. De huurder kan dan op grond van de wet in een dergelijk geval een evenredige huurprijsvermindering vragen. Het is de vraag of corona en de daarop genomen overheidsmaatregelen als een gebrek aan het gehuurde kan worden aangemerkt.
De voorzieningenrechters hebben in het merendeel geoordeeld dat de overheidsmaatregelen die de exploitatie van een bedrijfsruimte beperken, een gebrek opleveren. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de rechtbank Limburg van 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:4399 ) en rechtbank Amsterdam van 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 ).
De voorzieningenrechters baseerden hun oordeel met name op de parlementaire geschiedenis van de gebrekenregeling. Hieruit kan worden afgeleid dat een gebrek in de zin van de wet niet is beperkt tot de fysieke eigenschappen van het gehuurde. Ook een van overheidswege gedwongen sluiting van het gehuurde kán een dergelijk gebrek opleveren. In dat geval wordt het huurgenot van de huurder aangetast. In geval van een gebrek heeft de huurder een aanspraak op (i) herstel, (ii) huurprijsvermindering en (iii) schadevergoeding. Echter, de algemene bepalingen van het veelgebruikte ROZ standaardmodel huurovereenkomst sluit huurprijsvermindering op grond van een gebrek uit. Voorts is de verhuurder in beginsel enkel een schadevergoeding verschuldigd indien er aan de zijde van de verhuurder sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Dat is in geval van corona niet aan de orde. Herstel door de verhuurder van dit gebrek behoort ook niet tot de mogelijkheden. Toch is het merendeel van de voorzieningenrechters van mening dat er sprake is van een gebrek. Welke consequenties daar vervolgens aan moeten worden verbonden, hangt af van de feitelijke situatie en de inhoud van de huurovereenkomst en algemene bepalingen. De lijn in de rechtspraak laat nu zien dat de “pijn” evenredig door zowel de verhuurder als de huurder gedeeld moet worden. Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van de kantonrechter Haarlem van 27 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8692 ) en de voorzieningenrechter Amsterdam van 27 november 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:5854 ). In beide uitspraken is bepaald dat maar 50% van de huur verschuldigd is.
Conclusie
Uit de jurisprudentie van de afgelopen maanden valt op te maken dat rechters in kort geding veelal hebben geoordeeld dat de sluiting als overheidsmaatregel vanwege corona, naast een onvoorziene omstandigheid, ook een gebrek oplevert. Welke consequenties daar vervolgens aan moeten worden verbonden, hangt af van de feitelijke situatie en de inhoud van de huurovereenkomst en algemene bepalingen. De algemene lijn is dat de “pijn” evenredig door zowel de verhuurder als de huurder gedeeld moet worden.
Overigens een definitieve huurprijsvermindering dient door een rechter in een bodemprocedure te worden vastgesteld. In kort geding geven de voorzieningenrechters slechts een voorlopig oordeel over de verwachte huurprijsvermindering.
Advies nodig?
De uitkomst van een gerechtelijke procedure inzake huurprijsvermindering door de gevolgen van corona is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het is daarom raadzaam om juridisch advies in te winnen omtrent uw mogelijkheden en te nemen vervolgstappen. U kunt gebruik maken van onze corona helpdesk. Wij helpen u graag verder.
Neem contact op