Vanaf 15 maart 2020 om 18:00 uur zijn veel horecaondernemers op grond van overheidsmaatregelen verplicht om de deuren van hun horecagelegenheid te sluiten. Deze maatregelen hebben onmiskenbaar grote invloed op de mogelijkheid van horecaondernemers om tijdig en volledig de huur te kunnen blijven betalen. Een van de vragen die op komt is; kan de verhuurder huurbetaling blijven verlangen. Deze vraag is niet eenvoudig te beantwoorden, omdat de Corona-maatregelen uniek zijn. Niet eerder heeft een vergelijkbare situatie zich voorgedaan in de recente geschiedenis. Voorop staat dat een eenduidig antwoord nog niet te geven is. Hieronder zetten wij enkele huurrechtelijke beschouwingen op een rij.
In artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de definitie van het begrip huurovereenkomst bepaald: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Een van de hoofdverplichtingen van de huurder is het betalen van de huurprijs (artikel 7:212 BW). Bij huurbetaling gaat het om een fatale termijn (artikel 6:83 sub a BW), waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning), tenzij de betalingstermijn een andere strekking heeft. De huurder hoeft dus niet eerst herinnerd te worden aan zijn huurachterstand. Huurverplichtingen zijn namelijk ‘’voortdurend’ van aard en moeten per termijn betaald worden (meestal maandelijks). Het niet op tijd betalen van de huur levert daarom al verzuim op, zonder dat eerst een ingebrekestelling vereist is. Dit blijkt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 11 januari 2002 inzake Schwarz/Gnjatovic.
De wettelijke basis van de rechtsvordering tot nakoming is artikel 3:296 lid 1 BW: Tenzij uit de wet, uit de aard der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt, wordt hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde, veroordeeld.
De verhuurder kan dus in beginsel blijven verlangen dat de overeengekomen betalingsverplichting zal worden nagekomen. Gelet op de hierna te bespreken verweermogelijkheid, is het voor een verhuurder verstandig om in gesprek te blijven met de huurder over diens mogelijkheden om samen tot passende maatregelen te komen.
Verweer tegen vordering tot nakoming van de betalingsverplichtingen?
Tegen een vordering tot nakoming van de huurbetalingsverplichtingen, kan een huurder zich mogelijk verweren met een beroep op de onmogelijkheid van de nakoming (overmacht). Verder kan een huurder zich mogelijk verweren met een beroep op de stelling dat de verhuurder niet in redelijkheid voor (volledige) nakoming kan kiezen in het licht van de belangen van de huurder. De verhuurder dient eerst te kiezen voor andere maatregelen. Dit is uitgemaakt door de Hoge Raad op 5 januari 2001 (Multi Vastgoed/Nethou) . Op deze verweren zal hierna verder worden ingegaan.
Overmacht
Overmacht is bepaald in artikel 6:75 BW en vooronderstelt altijd een situatie waarin nakoming onmogelijk is en de onmogelijkheid blokkeert een veroordeling tot nakoming. Niet alleen de absolute onmogelijkheid kan een verhindering vormen, maar ook de zogenaamde relatieve onmogelijkheid. Van relatieve onmogelijkheid is sprake als de huurder fysiek nog wel in staat is om na te komen, maar nakoming zo nadelig is, dat het in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd.
In artikel 6:75 BW is opgenomen:
Een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.
Dit houdt in dat een huurder zich in het kader van een beroep op overmacht mogelijk kan beroepen op het ontbreken van schuld, door te stellen dat hem van de tekortkoming persoonlijk geen verwijt kan worden gemaakt. De bewijslast van de stelling rust op de huurder. Daarnaast mag de tekortkoming niet het gevolg zijn van een belemmering die de huurder had moeten en kunnen voorkomen, of waarvan hij de gevolgen had moeten en kunnen verhinderen.
Het antwoord op de vraag of een huurder de belemmering had moeten en kunnen voorkomen, of waarvan hij de gevolgen had moeten en kunnen verhinderen, hangt af van de omstandigheden van het concrete geval, zodat geen eenduidig antwoord is te geven. De woorden ‘had moeten en kunnen voorkomen’ en ‘had moeten en kunnen verhinderen’ geven aan dat sprake moet zijn van een belemmering die zich bevindt binnen de invloedssfeer van de huurder. Hoe meer invloed een huurder heeft of kan hebben op het al dan niet ontstaan (of weer verdwijnen) van een bepaalde belemmering, of op de daaruit al dan niet voortvloeiende gevolgen, des te eerder zal hem hiervan persoonlijk een verwijt kunnen worden gemaakt.
Ook de pogingen van de horecaondernemer om de gevolgen van de sluiting te voorkomen of te beperken, spelen dus ook een belangrijke rol. Veel restaurants starten bijvoorbeeld met afhaal- en bezorgdiensten. Als een restaurant bijvoorbeeld geen afhaal- en bezorgdienst start, daar waar dat wel had gekund, lijkt een beroep op overmacht om onder de huurbetalingen uit te komen weinig kans van slagen.
Redelijkheid en billijkheid
Mogelijk bieden de beginselen van de redelijkheid en billijkheid soelaas in deze crisistijd. Een beroep op de beginselen van de redelijkheid en billijkheid als verweer tegen de betalingsverplichting wordt over het algemeen wel gezien als een laatste redmiddel en heeft onder normale omstandigheden weinig kans val slagen.
Huurprijsaanpassing?
Of de sluiting van de horecagelegenheid voor de huurder een grond biedt voor het verlangen van een huurprijsaanpassing, is evenmin met zekerheid vast te stellen.
In de wet is in artikel 7:207 BW bepaald dat een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek (evenredig aan de genotsbeperking door dit gebrek).
Van een gebrek is (artikel 7:204 BW) sprake indien het huurgenot van de huurder is verminderd door een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Er is geen sprake van een gebrek, indien het huurgenot is verminderd als gevolg van een feitelijke stoornis door een derde. Indien de huurder zijn bedrijf in het gehuurde heeft gesloten, heeft hij dus geen enkel huurgenot.
Voor de vraag of een huurprijsaanpassing gerechtvaardigd kan zijn, dient eerst de voorvraag beantwoord te worden. Is sprake van een gebrek? Hiervan lijkt in ieder geval geen sprake als de huurder zelf tot sluiting heeft besloten. Maar ook indien de sluiting van het bedrijf van de huurder op last van de overheid plaatsvindt, kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat het hier gaat om een feitelijke stoornis van een derde. Daarnaast volgt uit de rechtspraak dat, hoewel het begrip ‘gebrek’ doorgaans ruim wordt opgevat, niet alles onder het begrip ‘gebrek’ kan worden gebracht. Sommige externe factoren die een negatief effect hebben op de bedrijfsvoering van de huurder worden geacht onder het ondernemersrisico te vallen. Een bekend voorbeeld daarvan zijn de tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum, waarover de Hoge Raad op 1 februari 2008 heeft geoordeeld dat de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden bleken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen. De gevolgen van het coronavirus vallen mogelijk in dezelfde categorie. Een verhuurder kan hier immers ook niets aan doen.
Anderzijds kan het gezien de uitzonderlijke omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als de verhuurder onverkort volledige huurprijsbetaling verlangt van zijn huurder. Het is vaste jurisprudentie dat de redelijkheid en billijkheid ook doorwerkt in huurrelaties. Voor situaties als deze ligt het dan ook voor de hand dat in het licht van de beginselen van de redelijkheid en billijkheid een passende oplossing wordt bereikt. Ook hier weer het advies aan zowel de huurder als de verhuurder om met elkaar in gesprek te blijven voor een passende oplossing.
Resumé
Onder de huidige ‘Corona-omstandigheden’ kan een huurder bij problemen met de huurbetalingen proberen een beroep te doen op overmacht, om daarmee een vordering tot nakoming te voorkomen. Of een beroep zal slagen hangt af van de omstandigheden van het geval.
Om te voorkomen dat horecaondernemers en verhuurders lijnrecht tegenover elkaar komen te staan adviseren wij hen om tijdig met elkaar in overleg te treden om voor beide partijen tot een redelijke oplossing te komen in deze crisistijd.
Vragen?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op