In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat projectontwikkelaar Amvest als verkoper van een nieuwbouwappartement een contractuele boete van ruim € 400.000 moet betalen aan de eigenaren van het appartement wegens een aanhoudende lekkage. Ondanks het verstrijken van bijna vijf jaar is de lekkage nog altijd niet verholpen.
Wat speelde er?
De kopers hebben in 2018 een nog te realiseren nieuwbouwappartement in Amsterdam gekocht voor een koopsom van € 879.000 v.o.n. Tijdens de vooroplevering in mei 2021 hebben kopers melding gemaakt van een lekkage in de woonkamer. Naar aanleiding daarvan heeft Amvest herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en meegedeeld dat de lekkage was verholpen.
Bij de oplevering in juni 2021 leek het probleem inderdaad te zijn opgelost en is in het proces-verbaal van oplevering geen melding gemaakt van een lekkage. Kort na de oplevering bleek echter dat de lekkage toch niet was verholpen. De kopers hebben de lekkage opnieuw bij Amvest gemeld. Ondanks verschillende meldingen van de kopers is de lekkage niet verholpen.
Vaststellingsovereenkomst
Ook in andere appartementen binnen hetzelfde complex deden zich lekkages voor. Amvest heeft vervolgens met de afzonderlijke appartementseigenaren vaststellingsovereenkomsten gesloten.
Tussen de advocaten van Amvest en de kopers hebben onderhandelingen plaatsgevonden over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst is uiteindelijk op 5 mei 2022 door partijen gesloten. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer een contractuele boete van € 219,75 per dag opgenomen die verschuldigd is vanaf de opleveringsdatum van de woning tot aan de nog vast te stellen datum waarop de lekkage definitief is hersteld.
Op enig moment werd de situatie zo ernstig dat de aannemer opvangbakken aan het plafond heeft geplaatst om het water op te vangen. Daarnaast is in het najaar van 2024 meerdere malen de stroom in het appartement uitgevallen als gevolg van de lekkage. De kopers hebben daarop een procedure aanhangig gemaakt en gevorderd dat Amvest de contractuele boete van € 219,75 per dag, zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst, aan hen betaalt totdat de lekkage definitief is verholpen. De lekkage was ten tijde van het vonnis nog niet verholpen.
Amvest heeft verweer gevoerd en zich op het standpunt gesteld dat de vaststellingsovereenkomst anders moet worden uitgelegd. Volgens Amvest is de contractuele boete uitsluitend verschuldigd zolang de lekkage het appartement onbewoonbaar maakt.
De rechtbank
De rechtbank volgt dit verweer niet. Zij oordeelt dat Amvest aansprakelijk is voor de lekkage. Daarbij acht de rechtbank van belang dat Amvest ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst wist dat de kopers in het appartement woonden. Amvest was er dus mee bekend dat de lekkage het appartement niet onbewoonbaar maakte. Tegen die achtergrond kan het standpunt van Amvest dat de contractuele boete uitsluitend verschuldigd is zolang het appartement onbewoonbaar is, niet worden gevolgd.
De rechtbank veroordeelt Amvest daarom tot betaling van de contractuele boete vanaf de opleveringsdatum tot het moment waarop de lekkage definitief is verholpen. Bij de uitleg van de vaststellingsovereenkomst kent de rechtbank groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de overeengekomen bepalingen. Daarbij acht de rechtbank van belang dat beide partijen werden bijgestaan door advocaten, dat over de tekst van de overeenkomst is onderhandeld en dat Amvest een professionele partij is. De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat Amvest aan de kopers een contractuele boete van ruim € 400.000 verschuldigd is.
Lessen voor de praktijk
Deze uitspraak onderstreept het belang van een nauwkeurige formulering van een vaststellingsovereenkomst. Als een contractuele boete doorloopt totdat een gebrek is hersteld, moet duidelijk worden bepaald wanneer van herstel sprake is, hoe de hersteldatum wordt vastgesteld en welke gevolgen het terugkeren van het gebrek heeft. Een professionele partij die bij het sluiten van een vaststellingsovereenkomst door een advocaat is bijgestaan, kan zich achteraf niet eenvoudig beroepen op een bedoeling die niet uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst blijkt.
Heeft u vragen over gebreken in een nieuwbouwwoning of het opstellen van een vaststellingsovereenkomst? Neem gerust contact op met onze Bouw & Vastgoed advocaten.
Neem contact op