Het ontwikkelen van een project of een gebied gaat veelal gepaard met het botsen en afwegen van verschillende partijbelangen, besluiten en de beheersing van de daaruit voortvloeiende risico’s. In het ontwikkeltraject, het vastleggen van de belangen en het beheersen van de risico’s speelt het recht een cruciale rol. Deze rol valt uiteen in een drie sporen: het Europeesrechtelijke, bestuursrechtelijke en civielrechtelijke spoor. De sporen moeten leiden tot één doel: een geslaagde project- of gebiedsontwikkeling. In deze blog wordt besproken op welke wijze een dergelijk project met (publieke en private) partijen kan worden gestructureerd.
Samenwerkingsmodellen
Bij project- en gebiedsontwikkeling gaat het om het bijeenbrengen van grond, geld en partijen om een werk te realiseren. Vaak zijn zowel publieke als private partijen betrokken bij een ontwikkeling. In dat geval is er sprake van een publiek-private-samenwerking (PPS), die overigens vele verschijningsvormen kent. De volgende kenmerken zijn te destilleren:
a. Zowel publieke als private partijen zijn betrokken;
b. de partijen vormen een juridisch gestructureerd ‘samenwerkingsverband’;
c. de betrokken partijen willen gezamenlijk een (maatschappelijk dan wel commercieel) project realiseren;
d. met behoud van de eigen identiteit en verantwoordelijkheid.
De invulling van de rol door de verschillende betrokken partijen bepaalt de manier waarop de samenwerking vorm krijgt. In hoofdlijnen zijn de volgende drie samenwerkingsmodellen uiteen te zetten:
1. Bouwclaimmodel: de projectontwikkelaar verkoopt de grond aan de gemeente tegen een lage prijs in ruil voor productierechten (= bouwclaim). De gemeente zorgt voor de totstandbrenging van het bestemmingsplan en het bouwrijp maken van het plangebied. De bouwrijpe grond wordt vervolgens terug verkocht aan de ontwikkelaar, waarna het werk wordt gerealiseerd. De gemeente draagt in dit model relatief veel risico. Het model wordt doorgaans toegepast ingeval veel private partijen grond in een gebied hebben en van de gemeente een sterke regierol wordt verwacht.
2. Concessiemodel: de grond is in eigendom van een marktpartij of wordt door een partij verworven. De gemeente ontwikkelt slechts het plan en stelt een bestemmingsplan vast. Als het werk gerealiseerd is, dan wordt het openbare gebied aan de gemeente geleverd. De gemeente heeft, in tegenstelling tot het bouwclaimmodel, relatief beperkte investeringen en risico’s.
3. Realisatieovereenkomst: hierbij draait het expliciet om het verdelen van de risico’s tussen gemeente en marktpartijen in de verhoudingen waarin zij in de samenwerking participeren. Doorgaans wordt er een joint-venture opgericht, die aangeduid wordt als publieke GrondExploitatieMaatschappij (GEM). De GEM is hierbij het uitvoerende orgaan. De partijen investeren kapitaal naar rato. De gemeente heeft in dit model minder sturingsmogelijkheid, maar wel worden de risico’s zijdens de gemeente gereduceerd.
Voor- en nadelen van PPS
PPS is erop gericht de meerwaarde van iedere individuele – publieke dan wel private – partij te gebruiken ten dienste van alle partijen, zodat efficiëntiewinst behaald kan worden. Het gaat daarbij om het realiseren van projectzekerheid en financiële zekerheid; daarbij moet worden gestreefd naar een hogere kwaliteit voor minder geld. De beoogde zekerheden geven vervolgens ruimte om te innoveren door bijvoorbeeld extra aandacht te besteden aan duurzaamheid. Daadkracht, deskundigheid, risicoverdeling en (markt)kennis komen bij PPS op een bijzondere manier samen.
Om PPS succesvol te laten zijn, moet het project over een zeker investeringsvolume beschikken. Bovendien kost het zorgvuldig voorbereiden van een PPS veel tijd. Dat behoeft geen nadeel te zijn, nu publiekrechtelijke procedures in de regel ook veel tijd kosten en kan e.e.a. parallel worden georganiseerd. Als de verwachting is dat gedurende de voorbereiding en ontwikkeling van een project veel wijzigingen zullen optreden, dan ligt PPS minder voor de hand. Immers, ingeval van wijzigingen moeten er procedures gevolgd worden om de vereisten, de kosten en de effectiviteit van wijzigingen zorgvuldig af te wegen. Daartoe is overleg vereist tussen veel partijen, hetgeen invloed heeft op de kosten en de tijd van het project. Ook kunnen er beperkingen gelegen zijn in de Europese aanbestedingsrichtlijnen, staatssteun en normen uit het bestuursrecht.
De (project)advocaten van Clairfort beschikken over de noodzakelijke ervaring en de kennis om u optimaal te adviseren en te begeleiden in de Europeesrechtelijke, bestuursrechtelijke en civielrechtelijke sporen binnen publiek- en private samenwerking.
Neem contact op