In een recent arrest heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitgesproken over de gevolgen van een schending van de meldingsplicht van een staatssteunmaatregel. Het hof oordeelt dat in de gegeven omstandigheden een schending van die meldingsplicht als gevolg heeft dat de gehele overeenkomst nietig is en dat er geen mogelijkheid is voor een partiële vernietiging. De relevante omstandigheden bestaan eruit dat de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten zonder het staatssteunbeding. Dat houdt in dat het beding in onverbrekelijk verband staat met de rest van de overeenkomst.
Achtergrond en regels staatssteun
Het gaat hier om een geschil tussen de gemeente Harlingen en een onderneming over een grondtransactie in een koopovereenkomst die een staatssteunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU zou behelzen. De gemeente zou onrechtmatig steun hebben verleend aan deze onderneming door betaling van een geldsom, waardoor die onderneming een concurrentievoordeel ontving ten opzichte van andere ondernemingen.
De gemeente koopt in 2009 een stuk grond van de onderneming voor een totale koopsom van EUR 8,5 miljoen met het oog op woningbouw en een verbreding van de aangrenzende provinciale weg. Onderdeel van de overeenkomst is de betaling van een bedrag bovenop de daadwerkelijke marktwaarde. Dat bedrag is bedoeld voor de verplaatsing van de onderneming naar een andere locatie. De koopsom wordt in twee termijnen betaald, waarvan de eerste betaling wordt voldaan bij levering. De tweede tranche van EUR 2 miljoen zou worden betaald na verplaatsing van de onderneming binnen de gemeente.
Bij aanmaning van de betaling van het resterende bedrag weigert de gemeente echter om te betalen en spant een procedure aan bij de rechtbank, waarin zij een beroep doet op de staatssteunregels. Volgens de gemeente kan de mededingingssituatie van vóór de steunmaatregel enkel worden hersteld door terugbetaling van de onrechtmatig verleende staatssteun, door haar vastgesteld op EUR 2.250.000. De rechtbank oordeelt dat er sprake is van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU die op grond van artikel 108 lid 3 VWEU gemeld had moeten worden bij de Europese Commissie. Volgens de rechtbank leent de koopovereenkomst zich voor partiële vernietiging, omdat er geen onverbrekelijk verband bestaat tussen de koopprijs en de compensatie voor de bedrijfsverplaatsing die resulteerde in een verboden steunmaatregel.
Algehele nietigheid vanwege steunmaatregel
De onderneming gaat tegen dit vonnis in hoger beroep. In hoger beroep volgt het hof het oordeel van de rechtbank dat de compensatie voor de bedrijfsverplaatsing onrechtmatige staatssteun is die ten onrechte niet is gemeld bij de Europese Commissie. Volgens het hof staat de koopprijs echter wel in onverbrekelijk verband tot de rest van de overeenkomst; de onderneming zou het perceel volgens het hof nooit hebben verkocht tegen enkel de getaxeerde waarde. Partiële nietigheid zou erop neerkomen dat de gemeente wordt beloond voor het schenden van de meldingsplicht, wat afbreuk zou doen aan de effectieve werking van artikel 108 lid 3 VWEU. De nadelige gevolgen van de schending van de meldingsplicht en de algehele nietigheid moeten volgens het hof in de omstandigheden van dit geval voor risico van de gemeente komen. Dit zou kunnen betekenen dat er een nieuwe koopovereenkomst met de onderneming moet worden gesloten.
Gevolgen voor de praktijk
Overheden en private partijen moeten bedacht zijn op de risico’s van vastgoedtransacties waarbij sprake is van de betaling van een bedrag door een overheid bovenop de marktwaarde van een onroerende zaak. Onder omstandigheden kan een dergelijke betaling gerechtvaardigd zijn. Die rechtvaardiging moet echter wel duidelijk blijken uit de omstandigheden en/of in de overeenkomst worden benoemd.
Het arrest is hier te lezen.
Vragen voor onze advocaten over staatssteun?
Heeft u vragen op het gebied van staatssteun en vastgoedtransacties, neem dan gerust contact op met één van onze specialisten Bouw & Vastgoed of Mededingingsrecht.
Neem contact op