In de rechtspraak bestaat onduidelijkheid over de vraag of artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”) van toepassing is op de koop door een consument van een bouwkavel. Voor de rechtbank Overijssel is dit aanleiding geweest om op 12 april 2023 één prejudiciële vraag te stellen. Op 3 november 2023 heeft advocaat-generaal W.L. Valk een juridisch advies (een conclusie) geschreven voor de Hoge Raad waarin de A-G de gestelde prejudiciële vraag negatief beantwoord. In deze blog gaan wij hier nader op in.
Het geschil en de gestelde prejudiciële vraag
Het geschil dat heeft geleid tot het stellen van een prejudiciële vraag heeft betrekking op een koopovereenkomst tussen een professionele verkoper en een consumentkoper waarbij de koper een perceel grond koopt voor het (zelf) bouwen van een vrijstaand huis met bijgebouwen. Het perceel is krachtens de publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning.
De koper heeft het perceel voorafgaand aan de koop bezichtigd. Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar aan koper medegedeeld dat op het perceel de Japanse Duizendknoop, een hardnekkige invasieve exoot, aanwezig is. Koper heeft op dezelfde dag (26 augustus 2021) een bod uitgebracht op het perceel grond van € 550.000,– waarbij koper expliciet heeft opgemerkt dat de verkoper het perceel in de huidige staat mag verkopen inclusief bomen en Japanse Duizendknoop op het terrein. Een dag na het door koper uitgebrachte bod (27 augustus 2021) heeft de makelaar van verkoper aan koper een offerte toegestuurd met informatie over (de aanwezigheid van) de Japanse Duizendknoop op het perceel en de kosten en tijd die verband houden met de bestrijding daarvan. Op 28 augustus 2021 heeft verkoper het bod van koper aanvaard.
Op 1 september 2021 heeft de makelaar de conceptkoopovereenkomst aan koper toegestuurd. Vervolgens heeft koper op 3 september 2021 aan de makelaar medegedeeld dat hij afzag van de aankoop van het perceel grond. Daar liet de verkoper het niet bij zitten.
Op 3 oktober 2021 heeft de advocaat van verkoper koper de gelegenheid gegeven om binnen acht dagen alsnog te bevestigen dat hij zijn medewerking zou verlenen aan de levering die stond gepland voor 5 januari 2022. Koper heeft geen medewerking verleend aan de levering.
In maart 2022 is het perceel grond aan een derde verkocht voor een koopsom van € 465.000,–.
Verkoper is vervolgens in augustus 2022 een gerechtelijke procedure gestart waarin verkoper van de koper een schadevergoeding vordert van € 89.829,57, vermeerderd met wettelijke rente en incassokosten (vanwege een lagere verkoopopbrengst bij de verkoop aan de derde).
De koper is van oordeel dat geen geldige overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, omdat partijen geen schriftelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW hebben gesloten.
Het bovenstaande – en de onduidelijkheid hierover in de rechtspraak – heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank Overijssel waarin de rechtbank de volgende prejudiciële vraag heeft gesteld:
“Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?”
Artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek: schriftelijkheidsvereiste
In artikel 7:2 lid 1 BW is opgenomen dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (kortom: een consument), schriftelijk moet worden aangegaan. Ook is in dat geval ten behoeve van een consumentkoper de bedenktijd van drie dagen van toepassing. Dit houdt in dat de consumentkoper gedurende drie dagen na de terhandstelling van de door partijen getekende koopovereenkomst de koop kan ontbinden.
De conclusie van advocaat-generaal W.J. Valk
De advocaat-generaal W.J. Valk (“W.J. Valk”) komt tot de conclusie dat de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak niet bepalend is voor de vraag of sprake is van koop ‘van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’ in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. Volgens W.J. Valk is het bepalend of de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een woning (in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient), respectievelijk of de koper recht heeft op een in die zin tot bewoning bestemde onroerende zaak.
Indien de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, dan mist volgens W.J. Valk artikel 7:2 BW toepassing. Dat geldt ook als de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om de onroerende zaak met een woning te bebouwen en de publiekrechtelijke bestemming die bebouwing toelaat en het geldt ook als de verkoper de onbebouwde onroerende zaak als bouwkavel heeft verkocht, aldus W.J. Valk.
Het verschil zit volgens W.J. Valk in het object van de koop. Bij een bouwkavel is het object van de koop niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak in de zin van artikel 7:2 BW, maar een onbebouwde onroerende zaak die voor de bouw van een woning geschikt is. Met het oog op de tekst en de totstandkominggeschiedenis van artikel 7:2 BW is dat een beslissend verschil volgens W.J. Valk.
Belang voor de praktijk
Allereerst is de Hoge Raad vrij om het advies (de conclusie) van W.J. Valk niet te volgen. De Hoge Raad heeft nog geen uitspraak gedaan waarmee de gestelde prejudiciële vraag nog niet definitief is beantwoord.
Indien de Hoge Raad de conclusie van W.J. Valk volgt, betekent dit voor de praktijk dat indien een verkoper een onbebouwde onroerende zaak als bouwkavel heeft verkocht aan een consumentkoper, artikel 7:2 BW toepassing mist. Dit betekent dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is en dus de koop van een bouwkavel mondeling tot stand kan komen. Eveneens betekent dit dat de bedenktermijn van drie dagen op de aankoop van bouwkavels niet van toepassing is.
Het is afwachten hoe de uitspraak van de rechtbank Overijssel zal luiden.
Vragen of advies nodig van onze advocaten?
Heeft u vragen of advies nodig over het bovenstaande, neem dan gerust contact op met onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.
Neem contact op