In veel aannemingsovereenkomsten wordt verwezen naar standaard algemene voorwaarden. In aannemingsovereenkomsten met consumenten zijn dat vaak de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk (AVA). De laatste versie daarvan is de AVA Consumenten 2023. In artikel 16 lid 4 van die algemene voorwaarden is bepaald dat het recht om in een procedure bij de overheidsrechter of een scheidsgerecht (arbitrage) een vordering in verband met gebreken na oplevering in te stellen, 5 jaar na de opleverdatum vervalt. Dit is een zogenoemde vervaltermijn. In artikel 16 lid 5 is geregeld dat de vervaltermijn 10 jaar is bij een ernstig gebrek. Eerdere versies van de AVA (zoals die van 1992 en van 2013, herzien 2014) kennen vergelijkbare vervaltermijnen.
Niet-ontvankelijkheid bij overschrijding vervaltermijn
Het na de oplevering niet op tijd starten van een procedure over een gebrek kan derhalve vergaande consequenties hebben, namelijk niet-ontvankelijkheid van de vordering. Ook andere in de bouw veel gebruikte algemene voorwaarden, zoals de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor uitvoering van werken (UAV 2025 en UAV 2012) kennen vergelijkbare vervaltermijnen.
Als de opdrachtgever een consument is, komt de vraag aan de orde of deze vervaltermijnen wel eerlijk zijn. Als wordt geoordeeld dat deze wel eerlijk zijn, dan is de vordering van de consument niet-ontvankelijk en wordt deze dus afgewezen. Het blijkt dat de overheidsrechter en de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) deze vraag verschillend beantwoorden. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt in het voordeel van de consument. De RvA niet.
Gerechtshof Amsterdam van 17 december 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490)
Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 17 december 2024 geoordeeld over de vervaltermijn van 5 jaar in de AVA 2013.
Een consument en een aannemer hadden een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning waarop de AVA 2013 van toepassing was verklaard. Bij de oplevering werden geen gebreken geconstateerd. Nadien heeft de consument de aannemer aangesproken op gebreken aan de cementdekvloer, het dak en het tegelwerk in de badkamer. De aannemer deed een beroep op de vervaltermijnen in de AVA 2013 op basis waarvan hij niet meer kon worden aangesproken voor gebreken.
Het gerechtshof komt tot de conclusie dat de vervaltermijnen in de AVA 2013 veel nadeliger zijn voor consumenten dan die in het Burgerlijk Wetboek (BW). In het BW staan verjaringstermijnen en die kunnen worden gestuit (dat wil zeggen verlengd door het sturen van bijvoorbeeld een aangetekende brief aan de aannemer). Een vervaltermijn kan niet worden gestuit. Dit betekent dat voorafgaand aan het verstrijken van een vervaltermijn een gerechtelijke- of arbitrageprocedure moet zijn gestart om geen rechten te verliezen. Ook kunnen deze vervaltermijnen, in tegenstelling tot de wettelijke verjaringstermijnen al gaan lopen voordat het gebrek is ontdekt. De consument komt hierdoor in een aanzienlijk slechtere positie te verkeren dan bij toepassing van de wettelijke regeling, zo oordeelt het gerechtshof Amsterdam.
De RvA is het hier niet mee eens.
RvA 17 februari 2026 (nr. 38.068)
De RvA deed op 17 februari 2026 uitspraak over een vergelijkbare casus als waarover het gerechtshof Amsterdam oordeelde. Ook hier was sprake van een aannemingsovereenkomst tussen een aannemer en een consument. Op deze overeenkomst was de AVA 1992 van toepassing verklaard. Na de oplevering stelt de consument-opdrachtgever twee gebreken aan de orde: kelderlekkages en gebreken aan buitengevelstukwerk. Wat betreft het buitengevelstukwerk is volgens de consument sprake van een verborgen gebrek (als bedoeld in artikel 10 lid 1 AVA 1992). Wat betreft de kelderlekkages is sprake van een ernstig gebrek (als bedoeld in artikel 10 lid 2 AVA 1992). Ten aanzien van beide gebreken staat vast dat de procedure bij de RvA is gestart nadat de vervaltermijnen van 5 en 10 jaar als genoemd in artikel 10 AVA 1992 al waren verstreken. De aannemer beroept zich op de vervaltermijnen en stelt dat de vorderingen niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard.
De consument-opdrachtgever stelde – onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 17 december 2024 – dat deze vervaltermijnen oneerlijk/onredelijk bezwarend zijn en zijn vorderingen dus wel ontvankelijk zijn.
De RvA oordeelt anders dan het gerechtshof Amsterdam. Volgens de RvA zijn deze vervaltermijnen niet oneerlijk/onredelijk bezwarend. De vorderingen van de consument worden dus door de RvA afgewezen.
De RvA beschrijft eerst het algemeen juridisch kader ten aanzien van onredelijk bezwarende bedingen in het BW en oneerlijke bedingen als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
De RvA verwijst vervolgens naar zijn eerdere uitspraken waarin geoordeeld is dat deze vervaltermijnen niet oneerlijk/onredelijk bezwarend zijn. Ook verwijst de RvA naar een eerdere uitspraak van het gerechtshof Den Haag (8 juni 2021, ECLI:NL:GHDHA:1657) dat tot datzelfde oordeel kwam. De RvA onderbouwt zijn oordeel verder door onder meer te wijzen op de volgende omstandigheden:
- De vervaltermijnen in algemene voorwaarden zijn weliswaar korter dan de wettelijke verjaringstermijn, maar zijn nog steeds ruim te noemen;
- Identieke vervaltermijnen zijn opgenomen in diverse standaardvoorwaarden in de bouw (SWK, Bouwgarant en de UAV 2012) die veelal in samenwerking met consumentenorganisaties zijn opgesteld en niet als onredelijk bezwarend zijn bestempeld.
De RvA wijst ook nog op het feit dat cassatie is ingesteld tegen de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Ten tijde van deze blog is het oordeel van de Hoge Raad nog niet bekend.
Keuze overheidsrechter of RvA?
De AVA Consumenten 2023 (maar ook oudere versies van de AVA) geven aan de consument het recht om een geschil voor te leggen aan de overheidsrechter of aan de RvA. Uiteraard kunnen verschillende overwegingen een rol spelen om voor de overheidsrechter of voor de RvA te kiezen.
Indien sprake is van een (mogelijke) overschrijding van een vervaltermijn lijkt de consument vooralsnog beter af bij de overheidsrechter (althans uitgaande van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam).
Neem contact op