Op 6 oktober 2020 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) aangenomen. De WHOA houdt een wijziging in van de Faillissementswet voor de invoering van de mogelijkheid tot homologatie van een onderhands akkoord. Op grond van deze wet kunnen onder andere huurder-schuldenaars die in financiële nood verkeren, wijzigingen laten aanbrengen in lopende huurovereenkomsten, of deze zelfs geheel doen eindigen. De WHOA treedt op 1 januari 2021 in werking.
Situatie tot aan de inwerkingtreding WHOA
Algemeen voor wat betreft de huurovereenkomst
Een huurder die in financiële moeilijkheden verkeert, heeft in beginsel weinig juridische mogelijkheden om hier iets aan te doen, gezien de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. In beginsel is de huurder verantwoordelijk voor zijn eigen financiën en ontslaat betalingsonmacht de huurder niet uit diens betalingsverplichtingen. De mogelijkheid bestaat wel om nadere afspraken te maken met schuldeisers, waaronder de verhuurder. Hierbij is de huurder wel afhankelijk van de schuldeisers.
Geen regeling dwangakkoord buiten faillissement
In Nederland ontbreekt een wettelijke regeling voor een dwangakkoord buiten faillissement. Op dit moment kan een onderhands schuldsaneringsakkoord alleen tot stand komen als alle
betrokken schuldeisers en aandeelhouders daarmee instemmen. Een akkoord kan alleen worden afgedwongen als het niet meewerken misbruik van recht oplevert. De WHOA tracht hier verandering in te brengen.
Faillissementswet
Onder de huidige wetgeving komt de huurovereenkomst ten einde bij een faillissement van de huurder als gevolg van een opzegging door de curator. Een tussentijdse opzegging ter afwending van het faillissement is bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet mogelijk. Opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is wel mogelijk, maar met inachtneming van de opzegtermijn.
Situatie na de inwerkingtreding WHOA
De WHOA brengt een wijziging in de Faillissementswet aan op basis waarvan de rechtbank een onderhands akkoord tussen een onderneming en zijn schuldeisers en aandeelhouders betreffende de herstructurering van schulden kan goedkeuren (“homologeren”). De homologatie betekent dat het akkoord verbindend is voor alle bij het akkoord betrokken schuldeisers en aandeelhouders, dus ook voor de verhuurder die niet voor het akkoord heeft gestemd. De aandeelhouders en/of schuldeisers die niet voor het akkoord hebben gestemd, kunnen toch aan het akkoord worden gebonden als de besluitvorming over en de inhoud van het akkoord aan bepaalde eisen voldoet. Dit wordt ook wel een dwangakkoord genoemd.
Schuldeisers die bij een akkoord worden betrokken zullen vaak verschillende rechtsposities hebben. Vaak spelen verschillende belangen. Bij de voorbereiding van een dwangakkoord zal de schuldenaar zijn schuldeisers indelen in verschillende klassen. In beginsel dienen schuldeisers met gelijksoortige rechten in dezelfde klasse te worden ingedeeld. Deze klassen krijgen allemaal een op hen toegespitst akkoordvoorstel voorgelegd en mogen daar per klasse over stemmen. Stemgerechtigd zijn alle schuldeisers en aandeelhouders van wie de rechten op basis van het akkoord worden gewijzigd.
Door middel van de WHOA krijgen schuldenaren die vanwege een te zware schuldenlast insolvent dreigen te raken, maar beschikken over bedrijfsactiviteiten die nog wel levensvatbaar zijn, een kans om te overleven. Hiermee wordt het reorganiserend vermogen van deze ondernemingen versterkt.
Gevolgen voor verhuurders
In het te sluiten akkoord op grond van de WHOA kunnen afspraken uit lopende huurovereenkomsten worden gewijzigd. Indien een verhuurder niet instemt met de voorgestelde wijzigingen, kan de overeenkomst na machtiging van de rechter worden ontbonden. Een wijziging of opzegging van de huurovereenkomst zal alleen plaatsvinden als de rechter het akkoord homologeert.
Dit betreft dus een verandering ten opzichte van de huidige faillissementsregels. Ter afwending van het faillissement kan de verhuurder worden geconfronteerd met een dwangakkoord waarbij de inhoud van de huurovereenkomst wordt gewijzigd of ten einde komt.
Een verhuurder kan proberen te voorkómen dat de rechtbank tot homologatie overgaat, maar de mogelijkheden hiertoe zullen in veel gevallen beperkt zijn. Verhuurders hebben in beginsel recht op vergoeding van de (leegstand)schade die als gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst kan ontstaan, maar ook deze schadevergoedingsvorderingen kunnen worden betrokken in het akkoord.
De WHOA kan voor een huurder met financiële problemen gelegenheid bieden om onder de overeengekomen huurverplichtingen uit te komen, ter afwending van een faillissement.
Wat kunnen wij voor verhuurders betekenen?
Wenst uw huurder de afspraken van een lopende huurovereenkomst te wijzigen op grond van de WHOA, al dan niet in het kader van de coronacrisis? Dreigt uw huurder te failleren en/of wilt u anticiperen op de aanstaande Wet Homologatie Onderhands Akkoord? Neemt u dan contact op met onze sectie vastgoed.
Neem contact op