Is de verhuurder gerechtigd om in kort geding volledige huurbetaling te verlangen van de huurder, terwijl het gehuurde (een cafébedrijf) door de corona-maatregelen niet kon worden gebruikt? Het antwoord: “nee”. Dit antwoord kwam van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, in een vonnis van 27 mei 2020.
Feiten
In deze zaak is sprake van een onderhuurconstructie waarbij de gehuurde bedrijfsruimte door de huurder is onderverhuurd aan een horecaondernemer. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als cafébedrijf. Tevens zijn de ROZ-Algemene Bepalingen 1980 van toepassing. De huurder exploiteert geen cafébedrijf, maar verhuurt het gehuurde wel onder aan een horecaondernemer die in het gehuurde een cafébedrijf exploiteert.
De hoofdverhuurder heeft volledige betaling van de huur van zijn huurder gevorderd, met als argument dat de huurder niet in financiële problemen verkeert en een belangenafweging daaromtrent in het voordeel van de verhuurder zou moeten uitvallen. Voorts is een beroep gedaan op de algemene bepalingen waarin een vermindering van de huurprijs is uitgesloten.
De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat het gehuurde gebrekkig is vanwege de sluiting van het gehuurde op last van de overheid ter bestrijding van het Coronavirus en op grond daarvan, alsmede op grond van onvoorzienbare omstandigheden en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid haar een huurprijsvermindering toekomt. De huurder acht zich onder de omstandigheden gehouden om maandelijks slechts twee derde van de huur te betalen.
Oordeel van de voorzieningenrechter
Volgens de voorzieningenrechter kan in de kort geding procedure niet met voldoende mate van zekerheid worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurder de volledige huur aan de verhuurder verschuldigd is en wijst daarom de vorderingen van de verhuurder af. De voorzieningenrechter overweegt daartoe het volgende.
Uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregelen zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
Artikel 7:207 BW is van regelend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten. Hierop heeft de verhuurder ook een beroep gedaan. In de algemene bepaling is namelijk opgenomen:
“De betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige korting, aftrek of compensatie – geschieden (…) op een nader door de verhuurder op te geven rekening. (…)”.
Volgens de voorzieningenrechter moet de vraag of het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten, worden beoordeeld aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf.
Volgens de voorzieningenrechter blijkt niet dat partijen de bedoeling hebben gehad om dat te doen. Laat staan dat dat zij daarbij het oog hebben gehad op ernstige gebreken die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet volgens de contractuele bestemming kan worden gebruikt. Dat partijen destijds hebben afgesproken dat betaling van de huurpenningen ‘zonder enige korting’ op een rekening van de verhuurder moet geschieden, is onvoldoende om aan te nemen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat dit wel is overeengekomen. Temeer nu de wettelijke regeling van artikel 7:207 BW bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond en latere ROZ-modellen de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel worden uitsluiten.
Een vermindering van de huurprijs met een derde acht de voorzieningenrechter niet onredelijk en in het kort geding kan hiernaar ook geen nader onderzoek worden gedaan.
De voorzieningenrechter komt voorts niet toe aan de vraag of de huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6: 258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.
De huurder is dus gehouden om twee derde van de huur te betalen en wordt (enkel) tot betaling daarvan veroordeeld. De verhuurder wordt daarbij als verliezende partij wel in de proceskosten veroordeeld. De voorzieningenrechter overweegt daartoe het navolgende. Partijen dienen zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig te eisen van redelijkheid en billijkheid. In de gegeven (crisis)situatie had het op de weg van de verhuurder gelegen om in te gaan op de herhaaldelijke uitnodigingen tot overleg van de huurder, in plaats van iedere vorm van overleg af te wijzen en vast te houden aan betaling van de volledige huur. Daarbij komt ook dat de verhuurder de (relatief beperkte) vordering bij de voorzieningenrechter in plaats van de (goedkopere) kantonrechter heeft aangebracht, waardoor de huurder onnodig hoge kosten heeft moeten maken.
Resume
Sluiting van het gehuurde als overheidsmaatregelen is volgens deze voorzieningenrechter een gebrek in de zin van 7:204 BW en biedt voor de huurder grond voor een huurprijsverlaging. Dit kan in de algemene bepalingen of huurovereenkomst wel uitgesloten worden, hetgeen bijvoorbeeld in modernere versies van de ROZ-modellen het geval is.
Vragen voor ons huurrecht advocaten?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op