In onze blog van 17 maart 2020 met als titel “Hurende horecaondernemers moeten sluiten als gevolg van de Corona-maatregelen. Kan de verhuurder de huurder aanspreken voor volledig en tijdige huurbetalingen?” is ingegaan op de juridische aspecten van de huurbetalingsverplichting in relatie tot een mogelijk verweer van de huurder daartegen in verband met de bijzondere omstandigheden als gevolg van de Corona-uitbraak. Het uitgangspunt daarbij was een overeengekomen vaste huurprijs die maandelijks of per een andere overeengekomen betaalperiode door de huurder moet worden betaald. Duidelijk is dat het niet eenvoudig en zelfs soms onmogelijk is voor een huurder om onder de (volledige) betalingsverplichtingen uit te komen. Zelfs bij bijzondere omstandigheden zoals de Corona-uitbraak met al haar gevolgen, is het slagen van een beroep op overmacht niet te garanderen. In de basis ontslaat betalingsonmacht de huurder immers niet uit diens betalingsverplichting. Kan een door partijen overeen te komen omzetafhankelijke huurprijs hierbij wellicht een uitkomst bieden (zo niet voor de huidige crisissituatie dan wellicht voor een toekomstige)?
Omzetafhankelijke huurprijs
Partijen zijn vrij de huurprijs overeen te komen die zij wensen. Zij kunnen dus ook een (gedeeltelijke) omzetafhankelijke huurprijs overeenkomen. De hoogte van de kale huurprijs wordt dan bepaald door de omzet die met de bedrijfsuitoefening in het gehuurde wordt behaald. Ook de winst kan bepalend zijn.
Met name voor de verhuurder brengt omzetafhankelijke huur enkele risico’s met zich mee. Om deze onzekerheden te minimaliseren wordt in de praktijk vaak afgesproken dat de huurprijs uit een vast (minimum) bedrag bestaat en het restant is een omzetafhankelijk gedeelte.
Let wel, de mogelijkheid voor een omzetafhankelijke huurprijs ziet enkel op de overeenkomst waarbij geen sprake is van huur van woonruimte. Het wettelijke regime voor woonruimte is dwingend recht waarvan niet afgeweken kan worden.
De omzetafhankelijke huurprijs wordt in Nederland nog niet op grote schaal toegepast. Mogelijk vindt dat zijn oorzaak in de omstandigheid dat verhuurders vrezen dat huurders wel de lusten (lage aanloopkosten) willen genieten, maar niet bereid zijn de lasten te dragen door na verloop van tijd een hoge huurprijs te betalen. Verhuurder vrezen mogelijk dat veel huurders, als het zover is, de huur opzeggen. Anderzijds zijn huurders bij een omzetafhankelijke huurprijs doorgaans gehouden om inzage en openheid van zaken te geven in de financiële gegevens van de onderneming, hetgeen voor huurders een drempel kan zijn om een dergelijke constructie aan te gaan. De oorzaak kan evenwel ook gelegen zijn in het gebruik door verhuurders van de standaard ROZ-huurcontractmodellen, waarbij het uitgangspunt is om een vaste huurprijs overeen te komen en geen keuze optie is opgenomen voor het hanteren van een andere vorm van de huurprijsvaststelling.
Het gebruik van een omzetafhankelijke huurprijs is vooralsnog slechts met name gebruikelijk bij de huur en verhuur van tankstations. Daarnaast is het gebruik van omzetafhankelijke huurprijs in opmars bij nieuwe winkelcentra, maar nog zeker geen standaard praktijk.
Voordelen
Het voordeel van de omzetafhankelijke huurprijs is het meebewegen met de markt. In goede tijden profiteert de verhuurder mee van de goede resultaten van de huurder. In mindere tijden krijgt de huurder wat meer lucht. Belangrijk voordeel is ook dat verhuurder en huurder er allebei belang bij hebben om het winkelgebied zo goed mogelijk te laten renderen. Hoe beter het winkelgebied loopt, hoe meer omzet de huurder behaalt en hoe meer huur de verhuurder ontvangt.
Nadelen
Een nadeel van een omzetafhankelijke huurprijs is voor zowel huurder als verhuurder dat de huurprijs van te voren niet vaststaat, zodat daarmee in de bedrijfsvoering moeilijk rekening kan worden gehouden. Voor verhuurders speelt ook een rol dat de waardering van hun eigendom gerelateerd is aan de huuropbrengsten, en deze met omzetafhankelijke huur dus schommelt.
Goede afspraken maken
Zoals het bij het maken van afspraken veelal het geval is, is het ook bij het overeenkomen van een omzetafhankelijke huurprijs belangrijk om voorafgaand goede afspraken te maken om zo eventuele geschillen in de toekomst te voorkomen. Zo is het van belang om duidelijke afspraken te maken over wat er onder ‘omzet’ wordt verstaan, wanneer en op welke wijze de verhuurder inzage krijgt in de administratie, wat mogelijk de minimale (en eventuele maximale) huurprijs is, wat de omvang is van het te betalen percentagebedrag, alsmede de eventuele (on)mogelijkheid om dit percentage in de toekomst aan te passen.
Bestaande huurovereenkomst met vaste huurprijs aanpassen
Het staat partijen (in beginsel) niet vrij om eenzijdig aanpassingen te verrichten in de met elkaar gemaakte afspraken in de huurovereenkomst. Dit is enkel mogelijk in overleg en na goedkeuring daarvan door beide partijen. Als huurder is het – bijvoorbeeld in het kader van de huidige Corona-omstandigheden – mogelijk om een voorstel aan de verhuurder te doen voor een omzetafhankelijke huurprijs. Het is vervolgens aan de verhuurder om hiermee – wellicht onder voorwaarden – wel of niet in te stemmen. Het afdwingen van een omzetafhankelijke huurprijs, of andere afwijkende bepaling in de huurovereenkomst, is dus niet mogelijk. Ook voor een verhuurder niet.
Indien – na onderhandelingen over de inhoud van de nieuwe afspraken – overeenstemming is bereikt over deze nieuwe afspraken, is het uiteraard verstandig om deze afspraken schriftelijk vast te leggen. Hiervoor kan bijvoorbeeld een “allonge” behorende bij de reeds bestaande huurovereenkomst worden gebruikt. Het is niet vereist om een geheel nieuwe huurovereenkomst met elkaar overeen te komen.
Wenst u inderdaad bestaande afspraken met uw verhuurder of huurder aan te passen, zorg er dan voor dat u zich op voorhand en tijdens de onderhandelingen laat adviseren en/of bijstaan door een juridische adviseur, alsmede uw accountant en/of boekhouder voor uw (financiële) mogelijkheden.
Vragen?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op