1. Inleiding
Op 22 augustus 2022 heeft de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2022:3350) in kort geding bepaald dat de gemeente een perceel grond, dat bedoeld is voor de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen, met uitsluiting van een geïnteresseerde private partij, onderhands mag verkopen aan een woningcorporatie. Dit vonnis biedt meer duidelijkheid over de toepassing van de regels uit het Didam- arrest en past in het rijtje van eerdere lagere rechtspraak waar wij op 12 april 2022 en op 2 mei 2022 blogs over publiceerden. In deze blog wordt stilgestaan bij de vraag waarom het organiseren van een openbare selectieprocedure niet vereist is in het voorliggende geval, ook niet als een private partij zich meldt als geïnteresseerde koper.
2. Feiten
De partijen zijn ‘Flevoland Invest B.V.’ (eiseres) en de gemeente Almere (gedaagde). Flevoland Invest B.V. is eigenaar van een pand/supermarkt in Almere en de gemeente is eigenaar van een stuk aanpalende grond. Met betrekking tot onder meer dat stuk grond heeft de gemeente samen met woningcorporatie Ymere een plan opgesteld inhoudende de ontwikkeling van ongeveer 120 sociale huurwoningen en circa 245m² aan ondergeschikte commerciële ruimte. De voorgenomen onderhandse verkoop is door de gemeente gepubliceerd op de website en gemotiveerd. Flevoland Invest B.V. heeft per brief aan de gemeente laten weten dat zij, met verwijzing naar het Didam-arrest, deel wil nemen als potentiële gegadigde voor de verkrijging van de eigendom van de grond. De gemeente stelt zich echter op het standpunt dat Ymere in haar hoedanigheid van woningcorporatie als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de grond. Dit vormt de kern van het geschil tussen partijen: Flevoland Invest B.V. vindt dat de gemeente de grond niet mag verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure en dat zij als private partij ook de sociale huurwoningen kan realiseren.
3. Oordeel rechtbank
De rechtbank vangt aan met een herhaling van het juridisch kader van het Didam- arrest (vanaf overweging 4.2). De hoofdregel is dat een overheidslichaam bij het aangaan of uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen (waaronder: het gelijkheidsbeginsel). Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat een overheidslichaam met een voornemen tot verkoop van een onroerende zaak aan gegadigden ruimte moet bieden om mee te dingen. Alhoewel het overheidslichaam beleidsruimte toekomt, dient het overheidslichaam een koper te selecteren krachtens objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Op de hoofdregel bestaat een uitzondering voor de situatie dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat (met inachtneming van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria) slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Flevoland Invest B.V. beroept zich op de hoofdregel en de gemeente baseert haar verweer op de uitzondering uit het Didam-arrest.
De toepassing van de Didam-regels door de rechtbank (vanaf overweging 4.11) is als volgt. De gemeente heeft haar keuze voor Ymere gemaakt op basis van drie criteria: 1) de implementatie van gemeentelijk woonbeleid, 2) de aard van de beoogde ontwikkeling en 3) de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt. De Woningwet bepaalt dat op de gemeente de verplichting rust een woonvisie vast te leggen en dat een woningcorporatie verplicht is bij te dragen aan de uitvoering daarvan. Tussen gemeenten en woningcorporaties worden daarom vaak afspraken over de ontwikkeling van sociale huurwoningen (”prestatieafspraken”) gemaakt. Als gevolg daarvan heeft een woningcorporatie, in tegenstelling tot een private partij, bij uitstek ervaring met ontwikkeling/exploitatie van sociale huurwoningen. Woningcorporaties staan bovendien onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. De rechtbank oordeelt op grond van het voorgaande dat de criteria van de gemeente redelijk, objectief bepaalbaar en toetsbaar zijn en dat de gemeente mocht besluiten dat een woningcorporatie (in dit geval: Ymere) als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
4. Conclusie
De rechtbank heeft aldus geoordeeld dat de gemeente zich rechtsgeldig op de uitzondering uit het Didam-arrest heeft beroepen. Die conclusie mag op zich begrijpelijk (of praktisch) zijn gezien de bijzondere positie van woningcorporaties, maar voor het standpunt van Flevoland Invest B.V. valt ook wat te zeggen. Opvallend is in dit kader dat andere woningcorporaties – nadat Flevoland Invest B.V. hen had verzocht in het geweer te komen of samen te werken – aangaven niet in de locatie geïnteresseerd te zijn als de gemeente het met Ymere zou willen oppakken (‘dan ligt bij Ymere het primaat’). De rechtbank is evenwel niet gevoelig voor de argumenten die Flevoland Invest B.V. naar voren bracht, in het bijzonder het beroep van Flevoland Invest B.V. op het gelijkheidsbeginsel zoals uitgelegd in het Didam-arrest.
Het blijkt eens te meer dat de soep die ons met het Didam-arrest werd opgediend, niet zo heet gegeten wordt. Benadrukt wordt dat het hier gaat om een uitspraak in kort geding en dat hoger beroep nog openstaat. We houden de rechtspraak in de gaten en zullen u informeren als er ontwikkelingen zijn.
Vragen
Heeft u vragen over het bovenstaande of andere vragen over aanbesteding & mededing of vastgoed & bouw, neem dan gerust contact op met onze specialisten.
Neem contact op