De Rechtbank Gelderland heeft op 6 april 2022 in een procedure tegen de gemeente Montferland, zetelend te Didam (“gemeente”) geoordeeld dat de gemeenteraad in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van bestuur door géén goedkeuring te verlenen aan de voorwaardelijke grondverkoop van de gemeente aan eiser na het doorlopen van een openbare verkoopprocedure. Ook hierbij heeft de rechtbank aansluiting gezocht bij het Didam-arrest. Over het Didam-arrest schreven wij eerder twee blogs (“Gelijke kansen bij grondverkoop: de Hoge Raad hakt de knoop door” en “Concrete gevolgen Didam-arrest worden zichtbaar”). In deze nieuwe blog komen de belangrijkste aspecten uit de uitspraak Rechtbank Gelderland kort aan bod.
Feiten – verkoop grond via openbare inschrijving
Op 17 december 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (“het college”) besloten tot verkoop van een kavel grond via een openbare inschrijving. Er hebben zich tijdens deze openbare inschrijving geen belangstellende gemeld. Na afloop heeft ‘een belangstellende’ zich alsnog bij de gemeente gemeld en gevraagd om hem een kans te geven om een bod te doen op de kavel. De gemeente heeft hem die kans gegeven en de belangstellende heeft een bod gedaan. De gemeente heeft hierop niet gereageerd. Wel besloot het college om de kavel opnieuw via een openbare inschrijving in de verkoop te doen om aan een ieder een gelijke kans te geven. De gemeente heeft de belangstellende hierover ook geïnformeerd.
De openbare inschrijving heeft in februari 2021 plaatsgevonden. Het eerdere bod van de belangstellende is bij de biedingen meegenomen, zonder dat de belangstellende formeel een bieding had gedaan. Eiser is als hoogste bieder uit de verkoopprocedure gekomen. Tussen eiser en de gemeente is vervolgens een koopovereenkomst gesloten “onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad der Gemeente Montferland”.
De belangstellende heeft zich vervolgens ook weer tot de gemeente gewend met het verzoek om de keuze voor eiser te heroverwegen en de kavel aan hem te verkopen. De gemeenteraad heeft vervolgens niet ingestemd met de voorwaardelijke koopovereenkomst met eiser. De gemeenteraad heeft wel goedkeuring verleend aan een verkoop aan de belangstellende. Volgens eiser was de (onterechte en onjuiste) beweegreden van de gemeenteraad voor de verkoop aan de belangstellende enkel gelegen in het feit dat hij – in tegenstelling tot eiser – afkomstig is uit de gemeente en starter op de woningmarkt is.
Eiser heeft zich er niet bij neergelegd en heeft in de procedure de rechtbank gevraagd om de gemeente te veroordelen tot levering van de kavel aan hem.
Beoordeling conform arresten Hof van Twente en Didam
Bij de beoordeling zijn volgens de rechtbank twee arresten van belang: het Hof van Twente-arrest en het Didam-arrest.
Eiser heeft een koopovereenkomst gesloten met de gemeente onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad onder opschortende voorwaarde. Uit het arrest Hof van Twente volgt dat de zelfstandige beslissingsvrijheid van de gemeenteraad meebrengt dat eiser niet erop mag vertrouwen dat handelingen van het college de instemming van de gemeenteraad heeft indien dat vertrouwen niet mede wordt ontleend aan toedoen van de gemeenteraad zelf.
In de visie van de gemeenteraad was de tweede openbare verkoopprocedure in strijd met de opdracht die de gemeenteraad in beginsel aan de wethouder had gegeven. Het had volgens de rechtbank dan op de weg van de gemeenteraad gelegen om het standpunt in te nemen dat mededingingsruimte door middel van een openbare verkoopprocedure niet hoefde te worden geboden, omdat bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat (na de eerste openbare verkooppoging) slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop.
Volgens de rechtbank lag het op de weg van de gemeenteraad om haar bezwaren tegen de tweede openbare verkoopprocedure kenbaar te maken op het moment dat de wethouder de gemeenteraad daarover had geïnformeerd. Nu de gemeenteraad dat niet heeft gedaan en de tweede openbare verkoopprocedure heeft plaatsgevonden, is komen vast te staan dat zich verschillende gegadigden voor de kavel hebben gemeld, zodat de uitzonderingssituatie (uit het Didam-arrest) zich niet (meer) voordeed. Dit nalaten van de gemeenteraad kwalificeert volgens de rechtbank als “een toedoen van de raad” conform het Hof van Twente-arrest. Eiser mocht erop vertrouwen dat ook de gemeenteraad de richtlijnen van de verkoopprocedure bij de verkoop van de kavel in acht zou nemen.
Het Didam-arrest brengt voorts met zich mede dat de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Ook de gemeenteraad die een formele positie in het besluitvormingsproces heeft, is bij uitoefening van haar bevoegdheid om goedkeuring te onthouden dan wel te geven gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Uit de toelichting op het raadsbesluit heeft de gemeenteraad de goedkeuring aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en eiser enkel onthouden met het doel om de koopovereenkomst tussen de belangstellende en de gemeente mogelijk te maken.
Gezien het aantal gegadigden voor de kavel stond dat de gemeenteraad volgens de rechtbank niet vrij, omdat zij daarmee in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, met name het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). De rechtbank oordeelt dat de voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad op grond van artikel 6:23 BW daarom als vervuld geldt, zodat sprake is van een onvoorwaardelijke, perfecte koopovereenkomst tussen eiser en de gemeente. De vordering van eiser wordt toegewezen.
Resumé
Na de eerste openbare verkoopprocedure had de gemeenteraad – conform het Didam-arrest – het standpunt kunnen innemen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop, te weten de belangstellende. Nu de gemeente vervolgens heeft gekozen voor een tweede openbare verkoopprocedure en daaruit vier gegadigden kwamen, diende de gemeente de richtlijnen van de openbare verkoopprocedure na te leven en de daaruit voortvloeiende koopovereenkomst na te komen. Een 1-op-1 verkoop aan de belangstellende, niet zijnde de partij aan wie de kavel gegund diende te worden op basis van de openbare verkoopprocedure, was hierdoor niet meer toegestaan. Het stond de gemeenteraad niet vrij om de opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst te gebruiken om af te wijken van de richtlijnen van de openbare verkoopprocedure en onder de koopovereenkomst uit te komen.
Vragen over gemeentelijke gronduitgifte of het Didam-arrest?
Heeft u vragen over dit onderwerp, het Didam-arrest en/of gemeentelijke gronduitgifte, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op