Dat de grond voor woningbouw schaarste is, is inmiddels een bekend gegeven. Een toenemend probleem is de speculatieve grondhandel waarbij landbouwgrond door grondhandelaren voor een relatief lage prijs wordt opgekocht en veelal aan particulieren wordt doorverkocht voor een veel hogere prijs. Meestal wordt daarbij door de grondhandelaren de (onjuiste) suggestie gewekt dat er een bestemmingswijziging op komst is waardoor de grond in waarde zal stijgen. Op 24 januari 2024 heeft de rechtbank Midden-Nederland hierover een interessante uitspraak gedaan. In deze blog wordt hier nader op ingegaan.
De feiten: aankoop van landbouwgrond
In 2022 heeft de verkoper stukken grond te koop aangeboden in Amsterdam-Noord. Koper heeft zich ingeschreven voor CPO-projecten (Collectief particuliere ontwikkeling) in Amsterdam. Op 11 juli 2022 heeft verkoper aan koper laten weten dat hij is ingeloot voor een kavel op het project “Metropool Regio Amsterdam, Amsterdam Noord 2022”. Hierdoor had koper de mogelijkheid om een keuze te maken uit één van de 10 kavels van 350 m². Verkoper verwees voor meer informatie naar de brochure en gaf daarbij aan dat de grond dichtbij de ringweg A1 in de nabijheid van de afrit Durgerdam ligt. In de brochure was opgenomen dat volgens een nieuw stadsrandplan rond die ringweg ruimte zou zijn voor 10.000 woningen. Het door verkoper aangeboden project maakte volgens verkoper deel uit van een gebied waar ruimte is voor 3.000 woningen. Verkoper benadrukte dat koper er snel bij moest zijn, omdat gewerkt werd op basis van het principe “wie het eerst komt, wie het eerst maalt”. Koper had vervolgens 7 werkdagen de tijd om in te gaan op het aanbod van verkoper. Koper is ingegaan op het aanbod van de verkoper en partijen hebben een koopovereenkomst gesloten voor een koopprijs van € 64.750,00 voor een perceel grond van 350 m².
Waarschuwing van de notaris: let op de risico’s
Op enig moment stuurde de notaris waar de levering van het perceel grond plaatsvindt, een e-mail aan koper. In deze e-mail wees de notaris de koper op de risico’s van de aankoop. De notaris schreef onder meer het volgende:
“U heeft gekocht een perceel grond, waarvan de huidige bestemming is agrarisch met waarden (veenweidegebied). De waarde van agrarische grond ligt doorgaans, in onze omgeving althans (Veluwe), grofweg ergens tussen de € 6,00 en € 10,00 per vierkante meter. U betaald thans een koopsom van € 185,00 per vierkante meter.
In de koopovereenkomst is al benoemd dat dit betreft een speculatieve aankoop. Deze transactie heeft derhalve inderdaad, gelet op het vorenstaande, een zeer speculatief karakter. Het verkochte en omliggende percelen zijn de afgelopen tijd diverse malen onderdeel geweest van aan- en doorverkopen, waarbij veelal aanzienlijke prijsstijgingen aan de orde zijn geweest. Van een toezegging van een wijziging van de huidige bestemming is, volgens mijn gegevens, niet gebleken.
In het meeste “duistere” scenario, namelijk wanneer er nooit een bestemmingsplanwijziging volgt en de grond altijd de bestemming agrarisch blijft houden, heeft het door u aangekochte perceel een waarde die ergens in de richting zal liggen van een bedrag gelegen tussen de
€ 6,00 en € 10,00 per vierkante meter.
Ik wil derhalve, conform het verzoek, mijn medewerking aan deze transactie verlenen, waarbij u zich nadrukkelijk dient te realiseren dat er een aanzienlijk risico in deze transactie is gelegen, namelijk wanneer het nooit tot een bestemmingsplanwijziging komt.”
Na ontvangst van deze e-mail heeft de koper aan verkoper laten weten niet meer mee te willen werken aan de verkoop. Verkoper stemde hier niet mee in en heeft koper schriftelijk medegedeeld de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Verkoper vorderde in de gerechtelijke procedure een contractuele boete vanwege de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst.
Het oordeel van de rechter: oneerlijke handelspraktijken – vernietiging koopovereenkomst
Koper verweerde zich met een beroep op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens oneerlijke handelspraktijken. De rechter gaat hierin mee.
Een handelspraktijk is oneerlijk indien een handelaar handelt (1) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (2) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.
Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk als kort gezegd informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden (bijvoorbeeld door de algemene presentatie, de prijs) of waarbij essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen wordt weggelaten.
De rechter heeft geoordeeld dat in dit geval sprake is van oneerlijke handelspraktijken. In de brochure werd een impressie gegeven omtrent daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Het aantal mogelijk te realiseren woningen werd benoemd en er werd benadrukt dat het om een gewilde woonomgeving ging. De brochure wekte bij de gemiddelde consument de indruk dat op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden of dat hiervoor concrete plannen bestaan. De kantonrechter heeft aanvullend overwogen dat verkoper zich ten onrechte heeft geprofileerd als projectontwikkelaar.
De uitspraak van de rechter heeft tot gevolg dat de koopovereenkomst is vernietigd en koper geen contractuele boete of andere vergoeding aan de verkoper verschuldigd is.
Vragen of advies nodig over de aankoop van grond?
Heeft u vragen of advies nodig over de aankoop van grond? Neemt u dan gerust contact op met onze specialisten van de sectie Bouw en Vastgoed.
Neem contact op