De Voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland heeft op 29 mei 2020 in een tussen de verhuurder en de huurder gevoerd kort geding procedure de vordering van de huurder tot terugbetaling van huurpenningen en vermindering van de huurprijs afgewezen. Deze uitspraak is anders dan de uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland op 27 mei 2020.
Inleiding
In onze blog van 29 mei 2020 “Huur in tijden van Corona: Voorzieningenrechter wijst vordering van verhuurder tot betaling van volledige huur af” hebben wij de uitspraak d.d. 27 mei 2020 van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland besproken. In die kwestie kwam de Voorzieningenrechter tot de beslissing dat sluiting van het gehuurde ten gevolge van overheidsmaatregelen een gebrek is in de zin van 7:204 BW. Volgens de Voorzieningenrechter bood dit onder de geldende omstandigheden voor de huurder een grond voor een huurprijsverlaging.
Feiten
In deze zaak is sprake van een onderhuurconstructie waarbij de huurder als onderhuurder het voetbalstadion Gelredome huurt. Op de onderhuurovereenkomst zijn de ROZ-algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 BW van toepassing verklaard, waarin onder andere is opgenomen:
“(……) en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…..).”
De huurder heeft onder protest de huur over de maanden april en mei 2020 betaald en vordert (onder andere) primair volledige terugbetaling en subsidiair terugbetaling van 50% van de betaalde huur, met tevens de vordering tot het opleggen van een verbod aan de verhuurder tot het opeisen van primair de volledige huurpenningen en subsidiair 50% daarvan in de periode tot 1 september 2020. De periode tot 1 september 2020 komt overeen met de periode dat het op grond van de Noodverordening niet is toegestaan in het voetbalstadion betaald voetbalwedstrijden te laten plaatsvinden (met of zonder publiek).
Volgens de huurder kwalificeert de Coronacrisis als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Zij voegt hier nog aan toe dat het op grond van de Noodverordening niet alleen haar niet is toegestaan om in het stadion betaald voetbalwedstrijden te laten plaatsvinden, maar ook dat het de verhuurder niet is toegestaan het stadion ter beschikking te stellen van haar huurder. De huurder pleit voor een evenwichtige(r) verdeling van de negatieve gevolgen van de Coronacrisis tussen de verhuurder en haar.
De verhuurder betwist de vermeende betalingsproblemen van de huurder. Volgens de verhuurder beperkt de Noodverordening haar niet in de verhuur van het stadion aan de huurder. Ook zijn de beperkingen als gevolg van de Corona pandemie volgens de verhuurder niet aan te merken als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Indien dat wel het geval zou zijn, wijst de verhuurder op de bepaling in de Algemene Voorwaarden waarin het recht op een huurprijsvermindering is uitgesloten.
Namens de onderverhuurder is nog benadrukt dat, ook zonder Coronacrisis/de Noodverordening, de reële kans aanwezig was dat Vitesse vanaf begin mei 2020 gedurende drieënhalve maand geen betaald voetbalwedstrijden zou spelen, omdat zij reeds was uitgeschakeld in het bekertoernooi en geen play-off wedstrijden en/of Europees voetbal zou spelen. Alsdan zou de huurder ook gewoon de huur over de maanden mei tot en met augustus 2020 hebben moeten voldoen.
Oordeel van de Voorzieningenrechter
Bij de vordering van de huurder draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen, een onvoorziene omstandigheid opleveren.
Deze vraag wordt door de Voorzieningenrechter bevestigend beantwoord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.
Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De Voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. De Voorzieningenrechter verwijst daarvoor naar de parlementaire geschiedenis van de wet voor het begrip ‘gebrek’.
Vervolgens moet beoordeeld worden of de huurder vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huurovereenkomst horende en ROZ algemene bepalingen sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan volgens de Voorzieningenrechter op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.
Daarbij zal beantwoord moeten worden of in het kort geding voldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering van de huurder zal toewijzen.
De Voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat de vorderingen van de huurder moeten worden afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing. De huurder heeft haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
Volgens de Voorzieningenrechter ontbrak iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies in de verschillende scenario’s, waarnaast ook geen aandacht was besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de Coronacrisis. Verder speelde een rol dat de vordering van de huurder slechts zag op de huurverplichting over een periode van vier maanden in een periode van het jaar waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt gebruikt zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.
Aan verdere beoordeling komt de Voorzieningenrechter vervolgens niet toe.
Resume
Een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden dan wel de redelijkheid en billijkheid voor een (tijdelijke) verlaging van de betalingsverplichting is mogelijk. Aan een dergelijk beroep moet wel een goed onderbouwde vordering ten grondslag liggen. In kort geding is geen ruimte voor uitvoerige bewijsvergaring en/of-levering, zodat de rechter het in beginsel zal moeten doen met hetgeen de eisende partij in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling aanvoert. In dit kort geding trok de huurder bij gebreke van onderbouwing aan het kortste eind.
Vragen?
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met een van onze specialisten.
Neem contact op