Didam II.; De Hoge Raad biedt aanvullende duidelijkheid over Didam-regels voor overheidsverkopen

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad het langverwachte arrest gewezen (Didam II) in de bodemprocedure van het kort geding bekend als de “Didam-zaak” (Didam I).

Didam I.

Voordat wij de nieuwe uitspraak bespreken gaan wij kort in op het Didam I arrest.

Op 26 november 2021 deed de Hoge Raad uitspraak in een kort geding over de verkoop van gemeentegrond in Didam. Daarin formuleerde de Hoge Raad de “Didam-regels” voor overheidsverkopen. De kernpunten zijn:

1. Overheidslichamen moeten op basis van het gelijkheidsbeginsel, gelijke kansen bieden aan (potentiële) gegadigden als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Overheidslichamen moeten met inachtneming van de aan hen toekomende beleidsruimte selectiecriteria opstellen. De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
2. Om gelijke kansen te bieden, moet door overheidslichamen een passende mate van openbaarheid worden verzekerd over de verkoop, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.
3. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dan mag de onroerende zaak onderhands aan die gegadigde worden verkocht. Het overheidslichaam moet de verkoop vooraf zorgvuldig bekend maken en motiveren.

Over de Didam I-zaak en voornoemde Didam-regels hebben wij al meerdere blogs geschreven. Zie onder meer:

gemeentelijke-gronduitgifte-wordt-steeds-gecompliceerder

het-didam-arrest-op-herhaling

gelijke-kansen-bij-grondverkoop

Didam II.

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad verdere duidelijkheid gegeven over de Didam-regels. In het arrest gaat het onder meer om de vraag vanaf welk moment de Didam-regels gelden en wat de rechtsgevolgen zijn van de niet-naleving van de Didam-regels.

De Hoge Raad heeft onder meer het volgende bepaald:

• de Didam-regels zijn ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam I. arrest, omdat de Didam-regels gebaseerd zijn op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Die regels golden ook voor het Didam I arrest.
• een koopovereenkomst in strijd met Didam-regels is niet nietig of vernietigbaar.
• overheidslichamen die de Didam-regels schenden, handelen onrechtmatig en kunnen schadeplichtig zijn.
• zolang geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering niet heeft plaatsgevonden, kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om aan het overheidslichaam een verbod tot verkoop of tot levering aan een ander op te leggen.

Ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen

De Hoge Raad is ook nog ingegaan op het maken van ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen door een overheidslichaam. Volgens de Hoge Raad hebben de Didam-regels geen invloed op de aan een overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen op te stellen. Als die plannen leiden tot het voornemen tot verkoop van een onroerende zaak, dan moeten de Didam-regels worden toegepast door het overheidslichaam. Verder heeft de Hoge Raad bepaald dat in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld, waaraan volgens het overheidslichaam slechts één partij zal kunnen voldoen, het overheidslichaam zich aan de regel – inhoudende dat voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend moet worden gemaakt – zal moeten houden.

De Hoge Raad benadrukt voorts dat verkoop niet per se aan de hoogste bieder hoeft te gebeuren. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht, is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Tot slot

Met het Didam II. arrest heeft de Hoge Raad aanvullende duidelijkheid gegeven over de Didam-regels. De aanvullende duidelijkheid is zeer waardevol voor de praktijk. Zo is nu door de Hoge Raad bevestigd dat de Didam-regels ook golden voor 2021. Ook is bepaald dat bij schending van de Didam-regels een koopovereenkomst niet kan worden vernietigd of nietig is. Het overheidslichaam kan wel schadeplichtig zijn. Voor gemeenten en projectontwikkelaars is bijvoorbeeld nu ook duidelijk dat zolang er geen koopovereenkomst is gesloten, aan de gemeenten eventueel een verbod tot verkoop kan worden opgelegd.

De gegeven duidelijkheid kan overigens ook weer tot vervolgvragen leiden. Bij ons is de vraag gerezen of een ontwikkelaar die schade heeft geleden door een schending van de Didam-regels, het recht heeft om van het desbetreffende overheidslichaam een schadevergoeding in natura te vorderen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen in de vorm van het door desbetreffend overheidslichaam laten aanbieden of toewijzen van een andere onroerende zaak ter compensatie. Hierbij rijst de vraag hoe dit juridisch gezien, zou moeten worden vormgegeven, of het proportioneel is ten opzichte van de geleden schade, en welke gevolgen dit kan hebben voor toekomstige overheidsverkopen en de naleving van het gelijkheidsbeginsel.

Wij gaan ervan uit dat er nog veel rechtspraak zal volgen over de Didam-regels en de vervolgvragen. Wij zullen over het onderwerp blijven publiceren.

Vragen

Mocht u vragen hebben over overheidsverkopen, dan kunt u contact opnemen met René Mussaeus en Maaike Berends.