De rechtbank Amsterdam zette met een uitspraak begin april dit jaar een streep door renovatieplannen van een Amsterdamse woningcorporatie. Zo oordeelde de rechter: “De kantonrechter onderschrijft de noodzaak om juist door experimenteren tot een werkbare wijze van verduurzaming van oudere complexen te komen, maar dat mag niet meebrengen dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen.” De uitspraak heeft mogelijk verstrekkende gevolgen voor innovatieve renovatieplannen.
De rechter was niet overtuigd van de redelijkheid van het renovatievoorstel en de mogelijke (financiële) consequenties voor huurders. Deze uitspraak kan ook voor andere woningcorporaties verstrekkende gevolgen hebben bij het verduurzamen van hun woningen. In dit blog leest u wat juridisch misliep in het renovatieplan, welke lessen uit de uitspraak kunnen worden getrokken en hoe u kunt zorgen dat uw renovatieplannen doorgang vinden.
Het renovatievoorstel
Het renovatieplan en het bijbehorende renovatievoorstel aan huurders ziet er kortgezegd als volgt uit. In de portieketagewoningen in kwestie worden naast enkele dringende onderhoudswerkzaamheden ook renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. Onder die noemer worden onder meer zonnepanelen, driedubbel glas, isolatie en een warmtepomp aangebracht. Deze maatregelen moeten ertoe leiden dat de woningen uit de jaren ‘50 van het gasnet kunnen worden afgekoppeld en gemiddeld evenveel energie opwekken als ze verbruiken (het zogenaamde Nul-Op-de-Meter of ‘NOM’). Voor portieketagewoningen blijkt dit relatief nieuw terrein.
Huurders betalen voortaan een vergoeding aan de woningcorporatie, de Energie Prestatie Vergoeding, of ‘EPV’. De hoogte van de EPV is geregeld in bijlage I van het Besluit EPV. Voor de meeste gerenoveerde woningen zou de vergoeding uitkomen op € 1,40 per m2. Naast de EPV zou een huurverhoging worden doorgevoerd van € 45,– per maand. Op het oog wellicht een redelijk voorstel. Toch liep dit renovatievoorstel stuk bij de rechtbank. Voordat het oordeel van de rechter wordt besproken eerst een korte blik op de wettelijke regeling voor renovatievoorstellen.
Juridische toets
Het renovatievoorstel is geregeld in artikel 7:220 lid 2 BW en komt er kortgezegd op neer dat een verhuurder zijn huurders een redelijk voorstel doet op het moment dat hij wil overgaan tot het renoveren van woningen. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit artikel blijkt dat het voorstel een onderbouwing moet bevatten van onder meer de aard van de maatregelen en de financiële consequenties voor de huurder. Indien de huurders niet akkoord zijn met het voorstel kan de verhuurder een verklaring voor recht vragen dat het voorstel redelijk is en medewerking vorderen.
Een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel redelijk is komt er in dit geval niet. Het blijkt in de onderhavige zaak namelijk dat sprake is van “enkele onzekere factoren” van technische aard. Daardoor hebben de woningen niet in alle gevallen na renovatie een voldoende lage warmtevraag zodat het Besluit EPV niet van toepassing is. Ook bestaat de kans dat deze woningen niet voldoende kunnen worden verwarmd met de warmtepomp. Dat zou betekenen dat elektrisch moet worden bijverwarmd met een (aanzienlijke) stijging van de energiekosten als gevolg.
Volgens de rechtbank heeft de woningcorporatie in het renovatievoorstel hiervoor geen voorziening opgenomen. Bovendien blijkt uit de monitoring van het verbruik in een aanpalend complex dat het werkelijk verbruik hoger is dan de prognoses aangaven.
De rechter concludeert dat verduurzaming nodig is en dat de wijze waarop dat gebeurt nog in een experimentele fase is. Onderkend wordt dat dit onvermijdelijk leidt tot een bepaalde mate van onzekerheid over de resultaten van de maatregelen. Volgens de rechter kleven aan dit renovatievoorstel echter te veel onzekerheden en komen de onvoorziene gevolgen daarvan voor rekening van individuele huurders. Tegelijkertijd zijn er onvoldoende compenserende voorzieningen voor de huurders.
Het renovatievoorstel ten aanzien van de NOM-voorzieningen en de EPV wordt daarom niet als redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW aangemerkt. Ook oordeelt de rechtbank dat de huurverhoging van € 45,– naast de EPV niet redelijk is. Volgens de rechter mag voor de structurele kosten voor de NOM-installatie geen aparte huurverhoging worden gevraagd want die kosten zijn inbegrepen bij de EPV.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam kan gevolgen hebben voor partijen/verhuurders die innovatieve verduurzamingsplannen willen uitvoeren. Woningcorporaties die voornemens zijn (portieketage)woningen naar NOM te renoveren zullen kennelijk bereid moeten zijn het risico te dragen om de portemonnee te trekken en de huurder te compenseren als de genomen maatregelen minder goed werken dan verwacht. Daarmee ligt dit risico van verduurzamen bij de woningcorporaties of, afhankelijk van de gekozen bouwcontracten, bij de ontwerper/aannemer. Het is de vraag of zij dit risico (geheel) willen dragen of voortaan enkel de veilige en wellicht ook minder duurzame opties kiezen.
Contact
Wilt u weten of uw renovatievoorstel redelijk is en met welke contractvormen uw renovatieplannen te realiseren? Vraag dan de duurzaamheids- en projectencheck aan via onze duurzaamheidspagina of neem contact op met onze specialisten. Desgewenst kunnen zij ook een Project check voor u uitvoeren.
Neem contact op